Numărul 2 / 2006

 

BUNA-CREDINŢĂ ŞI ACŢIUNILE DE CARTE FUNCIARĂ ÎN ACCEPŢIUNEA ACTUALĂ A LEGII 7 DIN 1996

Mihai DAVID*

preparator, Facultatea de Drept a UBB Cluj-Napoca

 

Résumé: La bonne foi et les actions basées sur le livre foncier dans le systèmes de la Loi no. 7 de 1996. Le système roumain de publicité immobilière a connu une tumultueuse évolution les dernières années. Ainsi, la Loi no 7 du 1996 a marqué le point de départ des modifications en cascade concernant le régime du livre foncier. L'intervention la plus récente du législateur s'est concrétisée dans la Loi no 247 du 2005.

La présente étude s'intéresse essentiellement aux conséquences de cette dernière modification législative sur la notion de bonne foi et aussi sur les actions dites « de livre foncier ». Cette évolution est analysée compte tenamt le rapport existant entre les deux éléments visés ci-dessus.

 

Precizări iniţiale

Încă de la adoptarea ei, Legea 7 din 1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare[1] a lăsat impresia unei tentative de a compatibiliza cartea funciară cu Codul civil. S-a încercat de fapt regândirea, după o concepţie de inspiraţie franceză, a unui sistem de publicitate provenit din dreptul austriac.

Formal, compromisul la care facem referire nu există. Art. 17, din deschiderea Titlul II (Publicitatea imobiliară) al legii precizează în primul aliniat că: „Publicitatea imobiliară (...) are ca obiect înscrierea în cartea funciară (s.n.) a actelor şi faptelor" referitoare la imobile. Nici un cuvânt despre registrele promovate de Codul civil.

Odată depăşit aspectul strict formal, opţiunea legii nu mai este la fel de tranşantă. Au fost remodelate mecanisme esenţiale ale cărţii funciare. Exemplul cel mai elocvent: înlăturarea efectului atributiv de drepturi reale ataşat formalităţilor de înscriere, căruia i-a fost substituit efectul de opozabilitate[2].

Consecinţa modificărilor aduse de L. 7/1996 a fost o apropiere de sistemul francez[3], împrumutat mai întâi de Codul civil[4] (şi Codul de procedură civilă), sistem căruia îi sunt străine cărţile funciare[5].  

Conţinutul L. 7/1996 a fost de mai multe ori revizuit, Legea 247 din 2005[6] însemnând încă o etapă[7] în încercarea de a contura fizionomia actualei reglementări a publicităţii imobiliare. De data aceasta s-ar părea că tendinţa a fost una de revenire spre sistemul clasic de carte funciară, preluat din dreptul austriac şi consacrat prin D. L. 115/1938[8]. Cum altfel s-ar putea explica preluarea mai multor texte pe care le regăsim în decretul-lege? În pofida efortului depus, în destule cazuri s-a ajuns la simple incoerenţe.

Am urmărit ca prin acest articol să atragem atenţia tocmai asupra câtorva dintre problemele pe care le presupune L. 7/1996, aşa cum se prezintă ea după modificarea şi completarea prin Titlul XII al L. 247/2005. Studiul e structurat în două părţi, care vor avea pe rând ca obiect de analiză elemente legate de buna şi reaua-credinţă din perspectiva cărţii funciare (I) şi acţiunile de carte funciară (II). Am decis abordarea celor două chestiuni datorită semnificaţiei pe care considerăm că o au pentru sistemul actual de publicitate.

Nu ne propunem epuizarea problematicii abordate. Intenţia noastră e aceea de a evidenţia unele dintre semnele de întrebare pe care le ridică L. 7/1996 în forma actuală, propunând, acolo unde vom crede de cuviinţă, şi soluţii pe care le apreciem ca fiind potrivite în aplicarea acestei legi.

I. Buna-credinţă şi reaua-credinţă în materia cărţii funciare

Chiar dacă mai puţin tratată în mod distinct de către doctrină, buna-credinţă are un rol extrem de important în cadrul mecanismului imaginat de cartea funciară. Aceasta deoarece cartea funciară îşi propune (şi) protejarea terţilor, iar justificarea protecţiei oferite e dată (şi) de buna-credinţă a acestora. Reaua-credinţă nu rămâne nici ea lipsită de consecinţe.

În continuare, ne propunem să stabilim dacă modificările aduse de L. 247/2005 au determinat revizuirea concepţiei L. 7/1996 asupra bunei şi a relei-credinţe (b), aceasta după o succintă precizare a noţiunilor şi a sferei lor de interes (a).

a) Obiectivul esenţial al aceastei prime părţi a studiului e determinarea zonei în care încetează buna-credinţă şi începe reaua-credinţă în materia cărţii funciare. Discuţia e ocazionată de reformularea, prin L. 247/2005, a actualului art. 31 din L. 7/1996, text care încearcă definirea bunei-credinţe din perspectiva sistemului de carte funciară. Pentru început, considerăm utile câteva precizări generale.

Orice sistem de publicitate urmăreşte să medieze cunoaşterea anumitor situaţii juridice de către cei care, de regulă, nu au posibilitatea de a le cunoaşte în mod direct, nemijlocit. Sunt vizaţi aşadar terţii faţă de actele juridice care au stat la baza respectivelor situaţii juridice.

Buna şi reaua-credinţă se apreciază în persoana acestor terţi, prin raportare la felurile de cunoaştere la care am făcut referire tangenţial: cunoaşterea mediată de sistemul de publicitate şi cunoaşterea directă, fundamentată pe elemente exterioare sistemului de publicitate. Buna şi reaua-credinţă vor fi cercetate atunci când cele două tipuri de cunoaştere furnizează informaţii diferite, urmare a faptului că există o „neconcordanţă între aceasta (cartea funciară, n.n.) şi situaţia juridică reală" (art. 31, al. 2 din L. 7/1996).

Art. 31, în forma atribuită prin L. 247/2005, sugerează că cunoaşterea directă, altfel decât prin medierea sistemului de publicitate, nu mai interesează din perspectiva sistemului de carte funciară. În antiteză cu modificarea amintită, aceeaşi L. 247/2005 a introdus în L. 7/1996 reglementarea acţiunii în prestaţie tabulară. Contrastul rezultă din aceea că prestaţia tabulară îndreptată împotriva dobânditorului - cu titlu oneros - al unui drept concurent cu al reclamantului e justificată (şi) de faptul că pârâtul a cunoscut existenţa unei dobândiri anterioare, deşi aceasta nu e menţionată în cartea funciară. Aşadar, e luată în calcul cunoaşterea unei situaţii juridice altfel decât prin intermediul cărţii funciare.

Vom cerceta, prin urmare, dacă cunoaşterea directă / efectivă mai reprezintă un criteriu de apreciere a bunei, respectiv relei-credinţe din perspectiva L. 7/1996. În tentativa de a găsi un răspuns acestei probleme se cer mai întâi clarificate noţiunile de terţ, respectiv bună şi rea-credinţă, care au, în cazul sistemelor de publicitate, un sens aparte.

1. Terţul de carte funciară e avândul cauză cu titlu particular al celui care - printr-un alt act juridic - a dispus, tot cu titlu particular, de un drept concurent asupra aceluiaşi bun imobil, în favoarea altuia. Conţinutul noţiunii se explică prin faptul că rolul sistemului de publicitate este tocmai acela de a rezolva conflictele între drepturi concurente, dobândite cu titlu particular, prin acte juridice.

Tot terţ - raportat la titlul de dobândire al autorului său - e şi subdobânditorul cu titlu particular al unui drept de la titularul tabular. Cartea funciară îi va putea servi ca mijloc de protecţie atunci când înscrierea autorului său se dovedeşte ulterior ca neîntemeiată.

Fără a insista, precizăm că sistemul de publicitate se interesează mai puţin de dobândirile universale sau cu titlu universal. Aceşti dobânditori, ţinuţi de actele inter vivos încheiate de către autorul lor, nu vor putea pretinde dobândirea prin succesiune a unor drepturi concurente cu cele ale avânzilor cauză particulari ai lui de cujus. Dobânditorii universali şi cu titlu universal nu sunt, în mod normal, terţi faţă de actele juridice încheiate de autorul lor.

De asemenea, dobândirile prin fapte juridice - de regulă moduri originare de dobândire (dar nu întotdeauna: spre exemplu, moştenirea legală sau uzucapiunea scurtă) - nu sunt influenţate în vreun fel de formalităţile de carte funciară.

În concluzie, terţul de carte funciară se defineşte prin raportare la acte juridice încheiate de autorul său. E vorba fie de actul anterior prin care acesta din urmă a dobândit el însuşi dreptul respectiv, fie de actul prin care a dispus de acelaşi drept (şi) în favoarea altuia.

Rămân a fi delimitate buna şi reaua-credinţă a terţului de carte funciară. Vom defini în mod distinct cele două noţiuni. Aceasta deoarece înţelesul special din materia cărţii funciare al bunei şi relei-credinţe reiese prin raportare la sferele lor de interes, care nu coincid.

2.1 Buna-credinţă de carte funciară reprezintă convingerea eronată că situaţia juridică reală a unui anumit imobil corespunde înscrierilor din cartea funciară. Cu alte cuvinte, buna-credinţă e o eroare asupra situaţiei juridice a imobilului, eroare legitimă pentru că s-a întemeiat pe cuprinsul cărţii funciare[9]. Buna-credinţă nu evocă simpla cunoaştere a stării tabulare, ci, mai mult, convingerea terţului că aceasta oglindeşte situaţia reală.

Buna-credinţă va fi invocată atunci când legea permite corectarea ulterioară a înscrierilor existente în cartea funciară la momentul la care terţul a dobândit dreptul real imobiliar. O astfel de modificare ar afecta, datorită efectului retroactiv, şi înscrierea dreptului terţului. Eroarea legitimă justifică protejarea celui care s-a încrezut în sistemul de publicitate, iar protecţia se va materializa în restrângerea sau înlăturarea totală a posibilităţilor de corectare a cuprinsului cărţii funciare. E relevant în acest sens modul în care buna-credinţă a subdobânditorului influenţează prescriptibilitatea acţiunii în rectificare (art. 35, al. 2; art. 36).

2.2 Reaua-credinţă în materia cărţii funciare presupune cunoaşterea de către terţ, la momentul încheierii actului juridic cu titularul tabular al dreptului, a neconcordanţei dintre cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală a imobilului.

Reaua-credinţă contribuie la producerea anumitor efecte juridice în cazul conflictelor de drepturi concurente asupra aceluiaşi imobil. Ea justifică sancţionarea terţului dobânditor care a cunoscut, în lipsa înscrierii, existenţa unui act încheiat anterior de autorul său cu privire la un drept concurent. În consecinţă, terţul de rea-credinţă, al cărui drept a fost mai întâi înscris, nu va putea invoca cuprinsul cărţii funciare pentru a legitima încălcarea cu bună ştiinţă a drepturilor dobânditorului iniţial. Mijlocul concret de sancţionare va fi acţiunea în prestaţie tabulară (art. 27, al. 5)[10].

Evident, atât buna cât şi reaua-credinţă se verifică întotdeauna în persoana celui al cărui act are o dată ulterioară: cele două se apreciază pornind de la cunoaşterea de către terţ a unei situaţii juridice existente anterior actului încheiat de acesta. Buna-credinţă - care nu determină efecte excepţionale în cazul conflictelor de drepturi concurente provenite de la un autor comun - trebuie să existe (şi) în momentul înscrierii propriului drept, pentru a justifica menţinerea ulterioară a înscrierii în lipsa unui titlu corespunzător. Reaua-credinţă - pentru a înlătura aplicarea regulii opozabilităţii dreptului concurent mai întâi înscris - trebuie să existe la momentul încheierii celui de-al doilea act juridic. Dacă, după ce a contractat, al doilea dobânditor află, altfel decât prin intermediul cărţii funciare, despre existenţa primului act, aceasta nu mai are importanţă: conflictul de drepturi concurente rămâne să fie soluţionat de ordinea înscrierii în cartea funciară.

În concluzie, buna-credinţă e relevantă atunci când susţine păstrarea aparenţei create de cartea funciară în detrimentul situaţiei juridice reale. Se asigură astfel protecţia celui care s-a încrezut în sistemul de publicitate. Reaua-credinţă a terţului dobânditor care şi-a înscris cel dintâi dreptul îl lipseşte pe acesta de beneficiul principiului priorităţii în conflictul cu dobânditorul anterior al unui drept concurent.

Reiese faptul că buna şi reaua-credinţă interesează atunci când au rolul unor mijloace de corecţie excepţionale care blochează aplicarea mecanismelor clasice de punere de acord a situaţiei de carte funciară cu situaţia juridică reală.

b) Dar, să revenim la noutăţile pe care L. 247/2005 le-a rezervat în legătură cu textele din L. 7/1996 referitoare la buna-credinţă.

1. Iniţial, după modelul decretului-lege, L. 7/1996 stabilea că: „Cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate (s.n.)" (fostul art. 34)[11].

Textul definea implicit buna-credinţă: convingerea eronată că înscrierea din cartea funciară corespunde realităţii. În măsura în care era înscrisă şi o acţiune prin care se contesta cuprinsul cărţii funciare, terţul, chiar dacă de bună-credinţă, îşi asuma un anumit risc. Acela ca, ulterior înscrierii dreptului său, să intervină o modificare a situaţiei de carte funciară - urmare a soluţionării respectivei acţiuni - care să afecteze şi propria înscriere.

Dacă, la momentul înscrierii dreptului terţului, cartea funciară conţinea indicii în legătură cu inexactitatea conţinutului ei, împotriva terţului putea fi introdusă ulterior o acţiune în rectificare. Dacă, în schimb, existau înscrieri care confirmau posibilitatea unor modificări ulterioare în situaţia juridică a imobilului, independent de voinţa titularului tabular[12], împotriva terţului înscris putea fi introdusă o acţiune în rang.

Ceea ce dorim să subliniem - după aceste precizări - este că buna-credinţă nu se aprecia exclusiv prin raportare la cuprinsul cărţii funciare. Buna-credinţă era înlăturată şi în cazul în care cel vizat cunoscuse situaţia reală „pe altă cale", adică datorită unor indicii străine de cartea funciară.

Prin L. 247/2005 fostul art. 34 (actualul art. 31) al L. 7/1996 a fost modificat radical. În contextul analizei noastre interesează aliniatul 2 al textului reformulat[13]: „Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare, sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală (s.n.)".

Pot fi făcute două observaţii. Mai întâi, în concepţia actualului art. 31, nu mai este de rea-credinţă terţul care invocă cuprinsul cărţii funciare deşi a cunoscut „pe altă cale" neconcordanţa dintre acesta şi situaţia juridică reală a imobilului (1.1). Apoi, momentul la care e verificată buna sau reaua-credinţă este, invariabil, data înregistrării cererii de înscriere a dreptului (1.2).

1.1 S-ar părea că legiuitorul a dus lucrurile la extrem, permiţându-i şi celui care a cunoscut efectiv - altfel decât prin intermediul sistemului de publicitate - inexactitatea din cartea funciară să se prevaleze de conţinutul acesteia[14]. Este o ruptură radicală faţă de reglementarea consacrată din sistemul de carte funciară, care a luat întotdeauna în considerare şi cunoaşterea directă, altfel decât prin medierea cărţii funciare, a situaţiilor juridice. Mai mult, există o diferenţă clară şi în raport cu sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, cunoscut ca fiind reticent faţă de sancţionarea simplei rele-credinţe rezultat al cunoaşterii directe, care însă sancţiona frauda[15].

Având în vedere formularea explicită a art. 31, discuţia[16] propusă de noi în legătură cu modul de apreciere a bunei şi a relei-credinţe în materia cărţii funciare ar putea părea tranşată încă de la început. Textul legal este un considerent puternic în sprijinul tezei conform căreia cunoaşterea de către terţi a situaţiilor juridice altfel decât prin intermediul sistemului de publicitate nu mai prezintă interes din perspectiva L. 7/1996.

Totuşi, considerăm că un contraargument dirimant de orice raţionament contrar, e furnizat de aceeaşi L. 247/2005, care a modificat şi art. 31. Este vorba despre preluarea (din D. L. 115/1938) în conţinutul L. 7/1996 a reglementării acţiunii în prestaţie tabulară îndreptată împotriva terţului dobânditor[17]. Într-adevăr, în prezent, L. 7/1996 acordă dobânditorului cu titlu particular al unui imobil posibilitatea de a se îndrepta împotriva celui care şi-a înscris mai apoi un drept concurent în cartea funciară în baza unui act juridic încheiat ulterior actului invocat de reclamant.

Astfel, al. 5, introdus în art. 27 prin L. 247/2005, stabileşte că: „Acţiunea în prestaţie tabulară se va îndrepta şi împotriva terţului dobânditor înscris în cartea funciară". Sunt precizate şi condiţiile: a) anterioritatea actului invocat de reclamant în raport cu cel al pârâtului şi b) „terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau, dacă l-a dobândit cu titlu oneros, să fie de rea-credinţă (s.n.)".

Ne interesează, evident, cea de a doua cerinţă, care se referă (şi) la reaua-credinţă a terţului dobânditor. Dar, înainte de a intra în detaliu, textul legal reprezintă un bun prilej pentru a evoca felul în care modul de dobândire - oneros sau gratuit - a dreptului real imobiliar influenţează amploarea efectelor juridice pe care legea le leagă de buna sau reaua-credinţă a dobânditorului.

Din reglementarea art. 27, al. 5 reiese că dobânditorul cu titlu gratuit este abandonat, chiar dacă a fost de bună-credinţă. Rămâne de stabilit motivaţia acestei discriminări în raport cu dobânditorul cu titlu oneros.

Explicaţia e dată de unul dintre principiile după care funcţionează cartea funciară, principiul publicităţii[18], şi ar trebui regăsită în art. 31, care consacră acest principiu în L. 7/1996.

La fel ca în D. L. 115/1938, textele[19] care reglementează două dintre acţiunile de carte funciară - cea în prestaţie tabulară şi cea în rectificare - disting, atunci când stabilesc condiţiile de admisibilitate ale acestora, după cum terţul pârât a dobândit dreptul cu titlu gratuit sau oneros. Buna sau reaua-credinţă devine relevantă cu precădere în cazul terţului dobânditor cu titlu oneros.

În sistemul consacrat al cărţii funciare: „Cuprinsul cărţii funciare, (...) se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros (s.n.) vreun drept real (...)" (art. 33 din D. L. 115/1938). Aşadar, în mod „tradiţional", legea consideră că o eventuală eroare a terţului dobânditor e legitimată de aparenţa, anterioară înscrierii sale, creată de cuprinsul cărţii funciare. Din această aparenţă, trage anumite consecinţe juridice, influenţate însă de faptul că terţul a dobândit bunul cu titlu oneros. Evident, în condiţii similare, şi eroarea terţului dobânditor cu titlu gratuit e la fel de legitimă, doar că legea nu trage aceleaşi consecinţe din aparenţa dată de cartea funciară, considerând că interesele terţului dobânditor cu titlu gratuit, care nu riscă o însărăcire, nu justifică aceeaşi protecţie. E vizată în mod esenţial menţinerea efectelor urmărite prin încheierea actelor juridice cu titlu oneros.

Dar, atunci când a croit L. 247/2005, legiuitorul român a considerat de cuviinţă să înlocuiască din conţinutul art. 31 (L. 7/1996) sintagma act juridic cu titlu oneros cu aceea de act juridic cu titlu legal (valabil încheiat). Prin urmare, lipseşte o corelare[20] între textul de principiu (art. 31) şi textele care conţin aplicaţii ale acestuia (dintre care ne interesează art. 27 şi art. 35, 36). Deşi art. 31 nu distinge după cum terţul dobânditor a câştigat dreptul său cu titlu gratuit sau oneros, textele care vizează acţiunea în prestaţie tabulară, respectiv în rectificare îl preferă pe dobânditorul cu titlu oneros. Acesta, dacă a fost de bună-credinţă, va invoca întotdeauna cu succes aparenţa anterioară dobândirii dreptului său - creată de situaţia de carte funciară. Nu la fel stau lucrurile în cazul dobânditorului cu titlu gratuit[21].

După ce am văzut care ar fi - în condiţii normale - justificarea diferenţelor de atitudine a legii în funcţie de caracterul oneros sau nu al dobândirii, să revenim la reaua-credinţă, care trebuie confirmată în cazul terţului dobânditor cu titlu oneros, pentru a fi admisibilă acţiunea în prestaţie tabulară îndreptată împotriva sa.

Ipoteza ar putea fi următoarea: proprietarul unui imobil l-a înstrăinat succesiv către două persoane diferite. Al doilea dobânditor (cu titlu oneros) şi-a înscris dreptul cel dintâi şi e acţionat în judecată de către primul dobânditor. Reclamantul în acţiunea în prestaţie tabulară urmăreşte ca instanţa să dispună înscrierea propriului drept, împotriva pârâtului[22]. Pe lângă anterioritatea titlului său, reclamantul mai trebuie să probeze şi reaua-credinţă a pârâtului: adică faptul că, atunci când a contractat, acesta din urmă ştia că autorul său mai înstrăinase anterior acelaşi imobil către reclamant.

Rămâne a fi stabilit cum putea să cunoască terţul pârât existenţa unui act la a cărui încheiere nu a luat parte şi despre care nu există nici o menţiune în cartea funciară[23]. Art. 31, care în al. 2 precizează criteriile bunei-credinţe şi, implicit, ale relei-credinţe, sugerează că ar putea fi vorba de rea-credinţă doar dacă din cuprinsul[24] cărţii funciare sau din titlul autorului comun al reclamantului şi al pârâtului ar fi rezultat vreo neconcordanţă între situaţia reală şi cea de carte funciară.

E limpede că reaua-credinţă din materia prestaţiei tabulare nu e dată de informaţii în legătură cu situaţia reală care ar reieşi din cuprinsul cărţii funciare. Aceasta deoarece prestaţia tabulară împotriva terţului dobânditor urmăreşte soluţionarea conflictului de drepturi concurente fără aplicarea strictă a principiului priorităţii. Ea e utilizată şi prezintă interes tocmai atunci când reclamantul nu a introdus anterior nici o cerere în legătură cu realizarea vreunei înscrieri în baza titlului său[25].

La fel de clar e că nici din înscrisul[26] doveditor al titlului autorului comun al celor doi nu poate reieşi încheierea actului anterior (de menţionat că, de regulă, înstrăinătorul îşi confirmă calitatea de proprietar printr-un extras de carte funciară).

Evident, reaua-credinţă a cărei probă se cere în cazul prestaţiei tabulare îndreptate împotriva terţului nu are nici o legătură cu textul reformulat al art. 31. Reaua-credinţă care justifică admiterea acţiunii în prestaţie tabulară îndreptată împotriva terţului dobânditor cu titlu oneros e dată de cunoaşterea situaţiei juridice reale datorită unor informaţii străine de sistemul de publicitate.

Pârâtul e de rea-credinţă atunci când a încheiat actul juridic deşi a cunoscut efectiv (şi nu mediat, prin cartea funciară) existenţa actului anterior.

Acţiunea în prestaţie tabulară împotriva terţului dobânditor - care e utilizată doar de către cel care nu a obţinut înscrierea vreunei menţiuni legate de titlul său - are ca argument tocmai ideea de sancţionare a pârâtului care, deşi a cunoscut prin alte mijloace situaţia juridică reală, încearcă să se ascundă în spatele cărţii funciare pentru a-şi păstra dreptul.

Aşadar, simpla reglementare a acestei forme a prestaţiei tabulare arată fără nici o îndoială că legea ia în calcul şi cunoaşterea efectivă (nu doar cea rezultată din consultarea cărţii funciare) atunci când stabileşte conţinutul bunei şi respectiv al relei-credinţe.

Deşi s-a dorit ca art. 31 să cuprindă o definiţie a bunei-credinţe general valabilă pentru cartea funciară, a rezultat o definire neglijentă a noţiunii.

În fond, art. 31 nu face decât să stabilească anumite criterii de evaluare a bunei-credinţe care prezintă interes în materia acţiunii în rectificare[27]. Totodată, trimite la situaţii în care îşi găseşte utilitatea acţiunea în rang, iar noţiunea de bună-credinţă nu are relevanţă, deoarece conflictele de drepturi sunt rezolvate de mecanismul opozabilităţii prin înscriere.

1.2 Faptul că art. 31 are în vedere mai de grabă acţiunea în rectificare atunci când defineşte buna-credinţă rezultă şi din aprecierea momentului la care trebuie verificată buna sau reaua-credinţă, şi anume - invariabil - data înregistrării cererii de înscriere a dreptului.

Fără a intra în detalii, precizăm doar că lucrurile stau cu totul altfel în cazul - analizat mai sus - prestaţiei tabulare îndreptate împotriva terţului dobânditor. Buna sau reaua-credinţă a pârâtului din acţiunea în prestaţie tabulară se va verifica la momentul încheierii actului de către acesta.

Prin urmare, spre deosebire de contextul acţiunii în rectificare, nu are relevanţă faptul că terţul a încetat să mai fie în eroare între momentul încheierii contractului şi acela al înscrierii dreptului său. Explicaţia e dată de faptul că cunoaşterea directă a situaţiei juridice reale a imobilului nu determină opozabilitatea acesteia faţă de terţul de rea-credinţă[28]. Reaua-credinţă reprezintă - în accepţiunea L. 7/1996 - doar temeiul pentru sancţionarea (prin intermediul prestaţiei tabulare) celui care a cunoscut neconcordanţa dintre cuprinsul cărţii funciare şi situaţia reală. Va fi sancţionat doar cel care a contractat cu rea-credinţă[29].

2. În finalul observaţiilor făcute pe marginea bunei şi a relei-credinţe în materie de carte funciară, credem că ar fi potrivită o ultimă precizare.

În D. L. 115/1938, care raporta la rândul său buna-credinţă (şi) la cuprinsul cărţii funciare, exista următorul text: „Cartea funciară se întregeşte cu planul, înscrisurile privitoare la înscrieri şi registrul de intrare (s.n.)" (art. 6) cu consecinţe extrem de importante. Pentru a putea invoca buna-credinţă întemeiată pe conţinutul cărţii funciare, terţul trebuia să fi cercetat nu doar foile propriu-zise, ci şi documentele enumerate de text, care întregeau cuprinsul cărţii funciare[30].

Articolul la care ne-am referit nu a fost preluat în L. 7/1996. Se ridică întrebarea dacă legea actuală a renunţat la o apreciere atât de severă a bunei-credinţe. Credem că răspunsul e unul negativ. Soluţia asupra căreia ne-am oprit e întemeiată pe texte din legea în vigoare. Astfel, art. 17 stabileşte în al. 3 şi 4 următoarele: (3) „Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară (s.n.) (...)" şi (4) „Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, (...) şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor (s.n.) constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii."

Aşadar, chiar dacă într-o altă formulare, obligaţia de a se informa (şi) cu privire la alte elemente, care completează cuprinsul cărţii funciare, subzistă şi în L. 7/1996. Urmarea este aceeaşi: pentru a-şi justifica buna-credinţă, terţul de carte funciară nu se va putea sprijini exclusiv pe conţinutul foilor de carte funciară.

 

II. Acţiunile de carte funciară. Precizări

Considerăm că o succintă prezentare a acţiunilor de carte funciară reprezintă completarea firească a celor abordate până aici. Nu dorim să detaliem inutil chestiunea. Tocmai de aceea ne vom mărgini la unele observaţii în contextul modificărilor şi completărilor aduse de inepuizabila L. 247/2005[31].

Ne vom referi succesiv la acţiunile de carte funciară: acţiunea în prestaţie tabulară (cu cele două forme ale sale) (a), acţiunea în rectificare (b), respectiv acţiunea în rang (c), făcând trimitere la chestiunile deja analizate acolo unde e cazul.

a) L. 247/2005 a însemnat redescoperirea acţiunii în prestaţie tabulară. Anterior ei, o discuţie despre prestaţia tabulară în L. 7/1996 ar fi fost lipsită de obiect. Nici acţiunea îndreptată împotriva autorului reclamantului[32] şi nici cea îndreptată împotriva terţului dobânditor al unui drept concurent[33] cu cel al reclamantului nu au fost avute în vedere iniţial.

Forma modificată a legii înseamnă de fapt revenirea, cu mici diferenţe, la textele din D. L. 115/1938. Fiecare dintre cele două variante ale prestaţiei tabulare beneficiază de câte o reglementare proprie în cadrul art. 27. Să le analizăm.

1. „Cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator[34] să-i predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept"[35]. „În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere (s.n.) (...)"[36] (art. 27, al. 1 şi 3).

Aşadar, prestaţia tabulară îndreptată împotriva autorului reclamantului urmăreşte fie obţinerea - iar în caz de refuz suplinirea - consimţământului la întabulare (1.1),fie obţinerea înscrisurilor necesare pentru înscrierea dreptului reclamantului (1.2).

1.1 În ce priveşte consimţământul la întabulare, reprezintă deja un loc comun faptul că L. 7/1996 a renunţat la menţinerea acestuia ca o condiţie a înscrierii drepturilor reale. Art. 20, al. 1 - care cuprinde reglementarea generală a cerinţelor pentru întabulare - stabileşte că: „Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului (s.n.) prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil."[37]

Fără a insista, precizăm că noţiunea de consimţamânt la întabulare a fost importată, odată cu sistemul de carte funciară, din dreptul austriac[38]. Acolo, această condiţie îşi are raţiunea ei, fiind legată de scindarea transferului drepturilor reale în două etape. Cele două etape presupun două acte juridice distincte, dintre care ultimul e formal, iar formalitatea în materie imobiliară e reprezentată de înscrierea în cartea funciară[39]. Consimţământul la întabulare e manifestarea de voinţă exprimată la încheierea acestui al doilea act juridic.

L. 7/1996 nu a făcut decât să se plieze pe sistemul codului civil, care pretinde un singur act juridic pentru transferul drepturilor reale, legând în regulă generală transferul acestora exclusiv de manifestarea concordantă de voinţă a părţilor (e.g. art. 971 C.civ., art. 1295, al. 1 C.civ). Spre deosebire de decretul-lege, L. 7/1996 nu condiţionează producerea între părţi a efectelor actului juridic de realizarea formalităţilor de publicitate.

Prin urmare, cât timp drepturile reale se transmit / constituie inter partes în momentul încheierii valabile a actului juridic, acceptul sau refuzul fostului proprietar în legătură cu înscrierea în cartea funciară a dreptului dobânditorului nu îşi poate păstra relevanţa juridică avută în D. L. 115/1938. În pofida conţinutului art. 27, considerăm că suplinirea unui atare acord nu e cazul să mai facă obiectul unei acţiuni în justiţie, pentru simplul fapt că lipsa lui nu poate împiedica întabularea dreptului real imobiliar deja transmis, respectiv constituit.

1.2 Prima formă a prestaţiei tabulare rămâne însă utilă atunci când are ca obiectiv predarea înscrisurilor necesare pentru înscrierea dreptului reclamantului. Facem din capul locului precizarea că nu e vorba de înscrisul care constată încheierea actului juridic dintre reclamant şi pârât. Prestaţia tabulară nu are ca obiect furnizarea unui mijloc de probă a actului pe care reclamantul îşi întemeiază pretenţia de a-i fi întabulat dreptul.

Sunt vizate alte înscrisuri. Două ipoteze în care prestaţia tabulară se dovedeşte utilă ne sunt furnizate de art. 23 şi art. 47, al. 9 din L. 7/1996.

În situaţia în care au existat mai multe transmisiuni succesive a unui drept real imobiliar, fără a fi realizate înscrierile[40] corespunzătoare în cartea funciară, art. 23 permite ultimului dobânditor să ceară: „înscrierea dobândirilor succesive o dată (sic!) cu aceea a dreptului său, dovedind prin înscrisuri originale[41] întreg şirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile." Evident, fiind terţ faţă de actele încheiate anterior, ultimul dobânditor nu deţine înscrisurile originale care constată încheierea actelor respective. Pentru a le obţine va avea la dispoziţie acţiunea în prestaţie tabulară.

Alineatul 9 din art. 47 precizează că : „Debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii (s.n.) şi chitanţa doveditoare a plăţii." Pentru a procura înscrisul doveditor al cesiunii, la care nu a fost parte, debitorul va putea utiliza, dacă e cazul, prestaţia tabulară[42].

Acestea sunt doar două dintre situaţiile în care prestaţia tabulară reglementată de art. 27 în primele 3 aliniate îşi găseşte în continuare raţiunea.

L. 247/2005 a adus şi o noutate - faţă de D. L. 115/1938 - anume precizarea expresă că: „Dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibil" (art. 27, al. 4).

Orice raportare la D. L. 115/1938 în analiza textului legal este inutilă, însă nu pentru motivul că în reglementarea anterioară nu se găsea o astfel de formulare expresă. Explicaţia e dată de faptul că, înainte de L. 7/1996, acţiunea în prestaţie tabulară sancţiona neexecutarea obligaţiei înstrăinătorului de a face tot ceea ce e necesar pentru transmiterea[43] dreptului către avândul cauză particular: obligaţia de a da. În executarea acestei obligaţii era exprimat consimţământul la întabulare (care tocmai de aceea putea fi forţat prin acţiunea in prestaţie tabulară!) şi erau predate înscrisurile necesare pentru întabulare. Aşadar, în D. L. 115/1938 era vorba de o acţiune personală - fiindcă sancţiona o obligaţie personală - prescriptibilă extinctiv. Existenţa obligaţiei de a da în sistemul codului civil, însuşit de L. 7/1996[44], poate fi cel puţin pusă la îndoială, pentru simplul fapt că transferul drepturilor reale se realizează prin efectul actului juridic (e.g. art. 971, 1295, al. 1 C.civ.), fără a fi condiţionat de executarea unei obligaţii[45].

În prezent, spre deosebire de reglementarea de carte funciară anterioară L. 7/1996, drepturile reale imobiliare se transmit inter partes prin încheierea actului juridic. Prin urmare, reclamantul introduce acţiunea în prestaţie tabulară în calitate de proprietar şi nu urmăreşte (precum în D. L. 115/1938) dobândirea proprietăţii prin executarea unei obligaţii asumate contractual de către pârât. Ceea ce doreşte reclamantul e complinirea dreptului său prin asigurarea opozabilităţii faţă de terţi.

Obligaţia autorului reclamantului nu mai corespunde unei creanţe, însoţite de un drept la acţiune prescriptibil extinctiv. Între reclamant şi pârât, dreptul real s-a transmis prin efectul actului juridic. În consecinţă, obligaţia pârâtului e dată de opozabilitatea dreptului real al reclamantului faţă de cel dintâi. Nu (mai) e vorba de relativitate, în sensul executării unei obligaţii corelative creanţei reclamantului. Există doar opozabilitatea dreptului real[46], concretizată în obligaţia de a nu îl încălca, care va deveni generală prin publicitate. Obligaţia de a respecta dreptul altuia e dată de însăşi natura dreptului subiectiv şi există atâta timp cât există dreptul, pentru simplul fapt că e de esenţa oricărui drept subiectiv.

Prescripţia extinctivă nu pătrunde pe terenul acestei obligaţii deoarece prescripţia extinctivă nu aduce atingere conţinutului dreptului subiectiv (drepturile nu devin inopozabile faţă de terţi prin trecerea timpului). Dacă ar fi altfel, ea nu ar mai avea drept consecinţă doar pierderea unor mijloace de protejare prin intermediul justiţiei a drepturilor, ci modificarea sau chiar stingerea a însăşi drepturilor subiective.

Prin urmare, deoarece domeniul prescripţiei extinctive nu are tangenţă cu opozabilitatea drepturilor reale, textul nu se justifică. El poate fi considerat ca având utilitate practică, deoarece accentuează soluţia de urmat (mai ales dacă luăm în considerare faptul că prescriptibilitatea acţiunii în prestaţie tabulară a suscitat destule controverse)[47].

2. În legătură cu prestaţia tabulară îndreptată împotriva terţului dobânditor al unui drept concurent nu sunt multe observaţii de făcut. Al. 5 din art. 27, introdus prin L. 247/2005 şi dedicat celei de-a doua forme a prestaţiei tabulare, reprezintă la rândul său o preluare relativ fidelă a reglementării din D. L. 115/1938, adică art. 25.

L. 7/1996 astfel modificată „inovează" doar prin renunţarea la una dintre condiţiile impuse în decretul-lege pentru admisibilitatea acţiunii. Astfel, L. 7/1996 cere doar ca: „a) actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară;" şi „b) terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau (...) să fie de rea-credinţă.", fără a mai pretinde ca: „Cel care cere prestaţiunea tabulară să fi fost în posesiune la data când a contractat terţul dobânditor;" (art. 25, pct. 1, D. L. 115/1938).

O primă observaţie, asupra căreia nu insistăm, deoarece am discutat chestiunea atunci când ne-am ocupat de buna şi reaua-credinţă, este necorelarea dintre reglementarea prestaţiei împotriva terţului dobânditor şi art. 31 în forma actuală.

Art. 31 precizează că cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în folosul celui care a dobândit dreptul cu bună-credinţă printr-un titlu valabil - fără a mai distinge între caracterul oneros sau gratuit al dobândirii. Dimpotrivă, art. 27 păstrează distincţia din D. L. 115/1938, în funcţie de natura dobândirii. Buna-credinţă nu îi beneficiază terţului-pârât dacă acesta a dobândit dreptul printr-un act cu titlu gratuit. Cu alte cuvinte, în cazul acţiunii în prestaţie tabulară, aparenţa de carte funciară anterioară înscrierii propriului drept nu joacă în folosul terţului dobânditor cu titlu gratuit, care s-a încrezut în sistemul de publicitate.

În plus, opţiunea legiutorului în sensul înlăturării primei din cele trei condiţii impuse în D. L. 115/1938 este discutabilă.

Discutabilă, mai întâi, deoarece prestaţia tabulară urmărea şi protejarea posesiei (era mai demn de ocrotit cel care trecuse la exerciţiul în fapt al dreptului) şi apoi fiindcă se creează riscul ca, în anumite condiţii, sistemul de publicitate să fie lipsit de eficienţă. Mai precis, atunci când pârâtul a dobândit dreptul cu titlu gratuit, admiterea acţiunii (condiţionată doar de anterioritatea titlului reclamantului) va însemna de fapt rezolvarea conflictului de drepturi în afara cărţii funciare, prin aplicarea regulii qui prior tempore potior iure[48]: conţinutul cărţii funciare şi ordinea înscrierilor devin cu totul irelevante. Se ajunge ca legea publicităţii imobiliare să facă aplicaţia unui mecanism utilizat doar în lipsa sistemelor de publicitate, care să rezolve conflictele de drepturi.

În fine, atunci când ne-am referit la prima formă a acţiunii, am amintit şi textul (al. 4 din art. 27) care statuează asupra imprescriptibilităţii dreptului la acţiunea în prestaţie tabulară. Se pune problema dacă textul respectiv (plasat înaintea al. 5 care vizează prestaţia tabulară împotriva terţului) îşi găseşte aplicarea şi pentru această a doua variantă a acţiunii.

Considerăm că răspunsul e negativ. De această dată reclamantul nu mai invocă un drept opozabil pârâtului. Dimpotrivă, pârâtul e cel care şi-a făcut dreptul opozabil prin înscriere. Reclamantul încearcă răsturnarea acestei situaţii: a) invocând anterioritatea titlului său, dacă pârâtul este un dobânditor cu titlu gratuit sau b) probând reaua-credinţă[49] a pârâtului, dacă acesta a dobândit dreptul cu titlu oneros.

Aşadar, reclamantul nu mai pretinde simpla respectare a unui drept deja opozabil faţă de pârât, ci pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să servească drept titlu pentru înscrierea dreptului său împotriva celui din urmă. În acest caz, este vorba de o acţiune cu „obiect patrimonial" în sensul art. 1 din D. 167/1958[50], prescriptibilă în termenul general de 3 ani, care va curge din momentul în care pârâtul şi-a înscris dreptul.

Menţionăm din nou, doar în trecere, faptul că menţinerea actualului art. 28 - care a fost de la început un experiment nefericit - după revenirea la reglementarea clasică a prestaţiei tabulare împotriva terţului dobânditor este cu totul inexplicabilă.

b) Dintre textele privitoare la acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară, doar art. 36 a suferit unele modificări ca urmare a intrării în vigoare a L. 247/2005. Vom încerca să le surprindem punctual.

Mai întâi, precizăm că este vorba despre textul legal care reglementează acţiunea în rectificare îndreptată împotriva subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros[51]. Elementele de noutate constau în restrângerea temeiurilor pentru care acţiunea poate fi exercitată împotriva acestui terţ la nevalabilitatea titlului sau a înscrierii, respectiv greşita calificare a dreptului înscris[52] (1) şi precizarea explicită a momentului de la care curge termenul de 3 ani în care se prescrie dreptul la acţiune: data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit[53] (2).

1. Prima dintre modificări - o nouă revenire la D. L. 115/1938 - se explică prin dorinţa de a-l proteja pe subdobânditorul cu titlu oneros care s-a încrezul în cuprinsul cărţii funciare. Dreptul acestuia nu va fi afectat dacă, de la un anumit moment, ulterior înscrierii sale, „nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris (al autorului său, n.n.) sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea" dreptului autorului său.

2. Cea de a doua modificare are legătură cu diferenţa dintre „eficacitatea" bunei-credinţe, după cum e vorba de un terţ dobânditor cu titlu oneros, respectiv cu titlu gratuit.

Din nou apare o necorelare - întâlnită şi la acţiunea în prestaţie tabulară - între art. 31 şi, de această dată, art. 35, al. 2 respectiv art. 36, care variază consecinţele juridice legate de buna-credinţă, în funcţie de titlul oneros sau gratuit cu care terţul a dobândit dreptul.

Vom vedea că diferenţa de tratament aplicată subdobânditorului, după cum a obţinut dreptul cu titlu oneros sau gratuit, e sugerată cel mai bine de momentul din care încep să curgă termenele de prescripţie[54] a acţiunii în rectificare în cele două cazuri. În timp ce prescripţia dreptului la acţiune împotriva subdobânditorului cu titlu oneros curge din momentul înscrierii autorului său (dobânditor direct[55]), în cazul subdobânditorului cu titlu gratuit acelaşi termen curge din momentul înscrierii propriului drept.

Explicaţia acestei distincţii e cea la care ne-am mai referit şi atunci când am analizat buna şi reaua-credinţă în materia cărţii funciare.

În sistemul consacrat al publicităţii prin cărţi funciare - regăsit în D. L. 115/1938, din care au fost preluate textele care vizează rectificarea - „Cuprinsul cărţii funciare (...) se consideră exact (doar, n.n.) în folosul aceluia care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real (...)".

Cu alte cuvinte, aparenţa de carte funciară anterioară înscrierii dreptului terţului de bună-credinţă va putea întemeia titlul de dobândire al acestuia doar dacă el a încheiat un act cu titlu oneros: terţul e protejat deoarece încearcă evitarea unui prejudiciu şi nu doar păstrarea unui beneficiu.

Înscrierea din cartea funciară necontestată timp de 3 ani e suficientă pentru a crea o aparenţă care face la rândul ei ca eroarea terţului de bună-credinţă să fie legitimă şi demnă de protejat. Mijlocul de protecţie e tocmai furnizarea - prin efectul aparenţei anterioare înscrierii dreptului său - a unui titlu de dobândire[56] în favoarea terţului. Sistemului de publicitate îi revine un rol achizitiv excepţional.

Titlul procurat de aparenţa anterioară explică faptul că termenul de 3 ani nu curge din momentul înscrierii dreptului subdobânditorului cu titlu oneros, ci de la data întabulării dreptului celui care l-a dobândit în mod nemijlocit de la reclamantul în acţiunea în rectificare. În consecinţă, înscrierea subdobânditorului realizată după împlinirea termenului de 3 ani nu va fi nici un moment ameninţată de posibilitatea introducerii unei acţiuni în rectificare.

Dacă subdobânditorul cu titlu oneros şi-a înscris dreptul înainte de împlinirea a 3 ani, deşi el este de bună-credinţă, aparenţa dată de înscrierea autorului său nu e considerată încă suficient consolidată pentru a furniza titlul de dobândire. Acest lucru se va întâmpla doar dacă ea nu va fi contestată în perioada de timp rămasă până la expirarea termenului. Cu menţiunea că pentru ultimele două motive de rectificare (art. 34, pct. 3 şi 4) aparenţa de carte funciară e suficientă pentru a întemeia titlul subdobânditorului fără trecerea vreunui interval de timp de la înscrierea autorului său.

În cazul subdobânditorului cu titlu gratuit lucrurile stau altfel. La prima vedere ar fi doar o diferenţă în ce priveşte întinderea termenului, care acum e de 10 ani.

Dacă observăm momentul din care începe să curgă termenul (data înscrierii dreptului subdobânditorului - art. 35, al. 2), constatăm că titlul său nu va rezulta din aparenţa de carte funciară anterioară înscrierii lui (ca şi în cazul subdobânditorului cu titlu oneros), ci din consolidarea - precum în cazul uzucapiunii din sistemul codului civil - a aparenţei dată de propria înscriere (nu întâmplător se vorbeşte de posesie tabulară[57]). Din nou se evidenţiază rolul achizitiv care îi revine în mod excepţional sistemului de publicitate.

Concluzia care se desprinde e aceea că, la împlinirea termenelor de 3, respectiv 10 ani, nu suntem în prezenţa unei prescripţii extinctive a dreptului la acţiunea în rectificare.

Terţul înscris în cartea funciară dobândeşte dreptul real - în condiţiile legii - prin efectul înscrierii, implicit, reclamantul pierde dreptul respectiv şi, odată cu el, orice acţiune prin care ar urmări să-l protejeze. Aşadar, nu stingerea dreptului la acţiunea în rectificare influenţează dobândirea dreptului real: dobândirea acestui drept real de către potenţialul pârât lasă fără suport o eventuală acţiune în rectificare.

Demersul judiciar e blocat de efectul achizitiv al sistemului de publicitate şi nu datorită prescripţiei extinctive. Cartea funciară îi furnizează subdobânditorului de bună-credinţă un titlu de dobândire fie prin intermediul aparenţei anterioare înscrierii dreptului acestuia, fie ca urmare a consolidării aparenţei rezultate tocmai prin înscrierea dreptului său[58].

Mai rămâne o singură precizare de făcut. În raport cu ce moment va fi apreciată buna-credinţă[59] a subdobânditorului: data încheierii actului său (precum în cazul prestaţiei tabulare) sau data cererii de înscriere a dreptului dobândit în cartea funciară? Miza e rezolvarea situaţiilor în care, deşi în eroare la încheierea actului, acesta a cunoscut neconcordanţa dintre cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală la momentul introducerii cererii de înscriere[60]. Răspunsul credem că trebuie să fie favorabil celei de-a doua variante în ce îi priveşte atât pe subdobânditorul cu titlu oneros, cât şi pe cel cu titlu gratuit.

În cazul subdobânditorului cu titlu oneros, eroarea legitimă provocată de aparenţă trebuie să existe la momentul la care aparenţa întemeiază titlul de dobândire, iar acest lucru să întâmplă atunci când sunt îndeplinite formalităţile de înscriere în cartea funciară.

Subdobânditorului cu titlu gratuit trebuie să fie de bună-credinţă (asemenea uzucapantului din sistemul codului civil) la momentul la care se creează aparenţa care prin consolidare va prevala asupra situaţiei juridice reale. Această aparenţă se naşte odată cu înscrierea dreptului său în cartea funciară.

c) În legătură cu acţiunea în rang, ne vom limita la câteva observaţii sumare.

Acţiunea în rang urmăreşte înscrierea dreptului reclamantului cu rang superior faţă de un drept concurent, pentru care a fost introdusă anterior o cerere de înscriere.

Această acţiune va fi întemeiată pe înscrieri de carte funciară - de regulă notări - existente la momentul introducerii cererii de întabulare de către pârât. Menţiunile respective evocă posibilitatea înscrierii ulterioare, în favoarea reclamantului, a unui drept concurent cu cel al pârâtului, independent de voinţa autorului comun al celor doi. Această eventualitate, pe care pârâtul şi-a asumat-o implicit, e rezultatul unei situaţii juridice preexistente înscrierii sale. Aşadar, notarea, atunci când face opozabile[61] anumite situaţii juridice, are în ultimă instanţă tocmai rolul de a procura temeiuri pentru o eventuală acţiune în rang[62].

Acţiunea în rang se distinge clar de celelelte acţiuni de carte funciară.

Ea se deosebeşte de acţiunea în rectificare, care are ca obiect corectarea situaţiei de carte funciară şi temeiuri cu totul străine acţiunii în rang.

Diferă şi de acţiunea în prestaţie tabulară împotriva terţului dobânditor cu titlu oneros. Această formă a prestaţiei tabulare sancţionează reaua-credinţă a pârâtului şi e întemeiată pe elemente străine sistemului de publicitate, pe când acţiunea în rang e justificată tocmai de conţinutul cărţii funciare.

Având în vedere că L. 7/1996 pretinde anterioritatea titlului reclamantului ca unică cerinţă pentru introducerea prestaţiei tabulare împotriva terţului dobânditor cu titlu gratuit, s-ar putea pune sub semnul întrebării interesul acţiunii în rang în această ipoteză. Şi totuşi, acţiunea în rang rămâne utilă din mai multe motive. Prestaţia tabulară presupune existenţa unui titlu anterior (nepublicat) de dobândire de către reclamant a dreptului real concurent cu cel al pârâtului. Acţiunea în rang nu e condiţionată de un astfel de act juridic, fiind suficiente menţiunile - care să se regăsească însă în cartea funciară - în legătură cu posibilitatea încheierii unui astfel de act. De asemenea, nu trebuie omis nici faptul că, spre deosebire de prestaţia tabulară, acţiunea în rang poate fi introdusă şi înainte de înscrierea dreptului pârâtului, fiind suficient ca acesta din urmă să fi introdus o cerere de înscriere.

În fine, art. 28, la care ne-am mai referit, nu poate fi interpretat (nici) ca reprezentând o reglementare a acţiunii în rang: această acţiune nu e justificată nici de natura dobândirii şi nici de reaua-credinţă a pârâtului, avute în vedere de textul vizat.

 

 

* Facultatea de Drept a Universităţii „Babeş-Bolyai" din Cluj, mdavid@law.ubbcluj.ro

[1] Republicată în M. Of. nr. 201 din 3.03.2006 (vom identifica în continuare articolele după cum au fost renumerotate cu ocazia republicării legii).

[2] Efectul de opozabilitate a fost specific, după cum se ştie, registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni. Art. 1802 C.civ. stabilea că: „Orice act de înstrăinare a drepturilor (...) (imobiliare n.n.) nu se va putea opune persoanelor al treilea de nu se va fi făcut transcriptia (...)". Art. 712 C.pr.civ. avea un conţinut asemănător: „Până la transcriere, drepturile (...) nu se vor opune celor de al treilea, care au drepturi asupra bunului nemişcător". Pentru detalii în legătură cu efectele transcrierii, C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, A. Băicoianu, Tratat de drept civil român, ed. All, Bucureşti, 1997, v. II, p. 123 şi urm.; M. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, ed. All, Bucureşti, 1998, p. 134-136

[3] Codul Napoleon, promotor al consensualismului, nu a instituit iniţial un sistem general de publicitate imobiliară (despre consensualism şi libertate în Codul Napoleon, J. Bouineau, J. Roux, 200 ans de Code Civil, adpf, Paris, 2004, p. 165 şi urm.); ignorarea publicităţii imobiliare poate surprinde, dacă avem în vedere că în timpul revoluţiei franceze aceasta a fost reglementată prin Legea din 11 brumar, anul VII (H. et L. Mazeaud, J. Mazeaud, Fr. Chabas, Leçons de droit civil, Tome III, Premier volume, Sûretés. Publicité foncière, 7e éd., ed. Montchrestien, Paris, 1999, p. 536); despre incoerenţa legislaţiei revoluţionare în materia dreptului privat, X. Martin, Le droit privé révolutionnaire: essai de synthèse, RTDciv., p. 239-253, 2006

[4] Reglementarea română a registrelor e inspirată din legea belgiană privitoare la ipoteci (16 decembrie 1851) şi legea franceză (23 martie 1855), care a completat lacuna Codului Napoleon în materia publicităţii imobiliare. A se vedea şi M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, ed. Press Mihaela, Bucureşti, 2000, p. 110 şi urm.

[5] Decretul 55-22 din 4 ianuarie 1955, care reglementează în prezent publicitatea imobiliară în dreptul francez, stabileşte în art. 30 al. 1: „Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité (...) sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables (s.n.) aux tiers (...)" - pentru detalii în legătură cu sancţionarea lipsei publicităţii în dreptul francez, A. Fournier, Publicité foncière, Rep. Dr. Civ., Dalloz, 1988, nr. 487 şi urm. Prin opoziţie, § 873 al BGB (Codul civil german) condiţionează dobândirea - şi nu doar opozabilitatea faţă de terţi - drepturilor reale imobiliare de înscrierea în cartea funciară: „Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht (...) ist (...) die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich".

[6] Publicată în M. Of. nr. 653 din 22.07.2005

[7] După intrarea în vigoare în forma iniţială, L. 7/1996 a suferit mai multe modificări. Actele normative modificatoare au fost, în ordine cronologică, următoarele: O.U.G. 291/2000, O.U.G. 70/2001 şi legea de aprobare a ei (L. 78/2002), respectiv O.U.G. 41/2004 şi legea prin care a fost aprobată (L. 499/2004), în fine, L. 247/2005. Ulterior ultimei modificări, L. 7/1996 a fost republicată.

[8] Publicat în M. Of. nr. 95 din 27.04.1938. În continuare, ne vom referi la acest act normativ atunci când utilizăm termenul decret-lege, fără alte precizări.

[9] Există şi situaţii în care e luată în considerare eroarea care nu a fost provocată de sistemul de publicitate: cazul clasic e reprezentat de uzucapiunea tabulară, reglementată de D. L. 115/1938 în art. 27.

[10] Reaua-credinţă a subdobânditorului face şi ca acţiunea în rectificare să fie imprescriptibilă faţă de el. Acestui subdobânditor îi va fi asimilat şi cel care, deşi a fost de bună-credinţă, şi-a asumat riscul ca autorul său să nu fie adevăratul titular al dreptului respectiv (spre exemplu, în situaţia în care era notată în cartea funciară o acţiune în revendicare îndreptată împotriva acestuia din urmă).

[11] Iată şi textul omolog din D.L. 115/1938: „Cuprinsul cărţii funciare, cu excepţia îngrădirilor şi excepţiunilor legale, se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost notată în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei, sau dacă n-a cunoscut pe altă cale această inexactitate (s.n.)" (art. 33).

[12] Spre exemplu, la momentul înscrierii dreptului terţului era deja notată o promisiune unilaterală de vânzare a imobilului respectiv, în favoarea altuia.

[13] În legătură cu primul aliniat al noului art. 31 poate fi remarcat în trecere că referirea la actul juridic cu titlu oneros a fost înlocuită cu aceea de act juridic cu titlu legal. Fără a comenta aici extinderea sferei actelor juridice vizate (asupra căreia vom reveni), ne mărginim la a observa că, deşi legiuitorul a avut în vedere un act valabil încheiat, expresia titlu legal e cu totul nefericit utilizată, ea având semnificaţia de titlu dobândit prin efectul legii.

[14] Cu excepţia, s-ar putea spune, cazului în care situaţia reală a reieşit din titlu. Două observaţii se impun. Mai întâi, de regulă înstrăinătorul îi va prezenta cocontractantului un extras de carte funciară pentru a-şi proba calitatea de proprietar; apoi, după modelul D.L. 115/1938 (art. 6) şi legea actuală completează cuprinsul cărţii funciare şi cu: „mapa în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii (s.n.)" (art. 17, al. 3 şi 4).

[15] „(1) Până la transcriere, drepturile (...) (asupra imobilelor n.n.) nu se vor opune celor de al treilea, care au drepturi asupra bunului nemişcător chiar dacă au cunoştinţă de existenţa actelor (...). (2) Se exceptează bineînţeles cazurile de viclenie (s.n.)" (art. 712 C.pr.civ. - în prezent abrogat). Aşadar, chiar dacă reaua-credinţă consecinţă a cunoaşterii efective nu era luată în considerare, cunoaşterea efectivă a situaţiei reale era relevantă atunci când terţul urmărise (şi) să fraudeze drepturile dobânditorului anterior.

[16] Şi utilitatea dezbaterii ar putea fi contestată, cel puţin în parte. Am arătat că reaua-credinţă e relevantă în soluţionarea conflictelor dintre titularii de drepturi concurente provenite de la un autor comun. Art. 54 stabileşte în al. 1 că: „(...) La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare (...). Pe perioada valabilităţii extrasului (...), registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciară (...)". Procedura pare a înlătura posibilitatea dobândirii de drepturi concurente de la acelaşi autor, cât timp: „Notarul public care a întocmit actul privitor la un drept tabular este obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară". Nu trebuie însă omise din vedere actele juridice cu privire la construcţii cărora, fiind consensuale, nu le este aplicabilă procedura stabilită de art. 54, şi actele cu privire la terenuri, încheiate anterior L. 499/2004 (când nu era prevăzută indisponibilizarea cărţii funciare, iar partea interesată putea să-şi asume realizarea formalităţilor de publicitate). Cât timp art. 54 nu introduce condiţii suplimentare pentru valabilitatea actelor juridice vizate, poate fi luată în calcul şi situaţia în care au fost încheiate acte autentice fără a fi pretins extrasul pentru autentificare (spre exemplu, în baza mai multor copii ale cărţii funciare). De precizat că art. 64, al. 2, lit. i din L. 7/1996 califică drept contravenţie: „întocmirea (de către notar, n.n.) de acte translative de proprietate fără extras de carte funciară".

[17] Se impune precizarea că nu a fost preluată şi prima dintre cele trei condiţii impuse pentru prestaţia tabulară împotriva terţului în D.L. 115/1938: „Cel care cere prestaţiunea tabulară să fi fost în posesiune la data când a contractat terţul dobânditor;" (art. 25, pct. 1). Nu s-a dorit menţinerea (şi a) valenţei de mecanism al protecţiei posesorii, pe care o avea prestaţia tabulară în fosta reglementare.

[18] Trebuie distins între cartea funciară ca mijloc de probă (art. 30) şi cartea funciară ca mijloc de creare a unei false aparenţe care, în anumite condiţii, prevalează asupra realităţii. În primul caz, ea va fi utilă părţii care doreşte să-şi probeze dreptul dobândit printr-un titlu valabil. În cel de-al doilea caz, va fi utilă terţului care a contractat încrezându-se în reproducerea inexactă a situaţiei juridice anterioare, realizate de cartea funciară. Am făcut această precizare deoarece de multe ori cele două chestiuni sunt amestecate (pentru o astfel de situaţie, a se vedea I. Albu, Curs de drept funciar, dact., Bucureşti, 1957, p. 409 şi urm.)

[19] Este vorba de art. 27, respectiv art. 35, 36 - care corespund art. 25 şi art. 36, 37 din D.L. 115/1938. Observaţia e valabilă şi pentru inexplicabilul art. 28 din L. 7/1996.

[20] Corelare care, evident, exista între art. 33 pe de o parte şi art. 25, 36, 37 în D.L. 115/1938.

[21] Nu trebuie să înşele situaţia din materia rectificării înscrierilor din cartea funciară: doar la prima vedere între tratamentul aplicat subdobânditorilor de bună-credinţă - după cum au încheiat acte oneroase sau gratuite - există o diferenţă exclusiv legată de lungimea termenului de prescripţie a acţiunii în rectificare îndreptată împotriva lor. Pornind de la momentul din care începe să curgă termenul în cele două cazuri poate fi făcută o distincţie de substanţă. Noul titlu al subdobânditorului cu titlu oneros, a cărui înscriere ar fi rectificabilă, e furnizat de aparenţa de carte funciară existentă anterior înscrierii sale (termenul de 3 ani curge de la înregistrarea cererii de înscriere a autorului său (art. 36). Dacă el dobândeşte dreptul înaintea împlinirii termenului respectiv, aparenţa de carte funciară nu e suficient de caracterizată şi el îşi asumă riscul de a nu o putea invoca). În cazul subdobânditorului de bună-credinţă printr-un act gratuit noul titlu necesar pentru a evita radierea dreptului său rezultă din consolidarea aparenţei date de propria înscriere: termenul de 10 ani curge din momentul cererii de înscriere depusă de către subdobânditor (art. 35, al. 2).

[22] În cazul admiterii acţiunii, înscrierea pârâtului nu va fi radiată din cartea funciară, ci instanţa va dispune întabularea dreptului reclamantului împotriva pârâtului. Însă titlul reclamantului ar putea întemeia doar înscrierea dreptului său împotriva autorului comun al celor doi. Înscrierea dispusă se va face în baza unui nou titlu, furnizat chiar prin hotărârea pronunţată. S-ar putea discuta dacă nu ne aflăm cumva în faţa unei exproprieri (a pârâtului) în interes privat.

[23] În măsura în care ar fi existat o cerere de înscriere înregistrată anterior de către primul dobânditor, dar nerezolvată înainte de înscrierea celui de-al doilea, cel dintâi va avea la dispoziţie acţiunea în rang.

[24] Nu am menţionat separat şi varianta existenţei de înscrieri ale unor acţiuni prin care se contestă conţinutul cărţii funciare, deoarece e vorba tot de o posibilă neconcordanţă sugerată de cuprinsul cărţii funciare. Desigur, nici înscrisul constatator al titlului autorului celor doi nu e tocmai străin de cuprinsul cărţii funciare (a se vedea nota 12).

[25] În caz contrar, reclamantul ar avea la dispoziţie alte mijloace juridice.

[26] De obicei nu se fac menţiuni pe înscrisul respectiv în legătură cu înstrăinarea dreptului.

[27] Al cărei temei (nevalabilitatea sau lipsirea de efecte a titlului, respectiv nevalabilitatea înscrierii - art. 34) implică o apreciere a bunei-credinţe prin raportare la titlu şi la cartea funciară.

[28] Opozabilitatea situaţiei juridice a unui bun imobil e asigurată doar prin realizarea formalităţilor de publicitate, care vor avea ca efect şi facilitarea cunoaşterii (mediate) a respectivei situaţii juridice.

[29] În cazul concursului de drepturi asupra aceluiaşi imobil cunoaşterea efectivă survenită după momentul încheierii celui de-al doilea act nu mai interesează - din acest moment soluţionarea conflictului se va face de către opozabilitatea prin înscriere. Prestaţia tabulară împotriva terţului dobânditor cu titlu oneros e justificată de faptul că acesta a conştientizat prejudicierea primului dobânditor - iar o atare atitudine este sancţionată doar dacă în legătură cu ea s-au produs anumite consecinţe juridice, adică dacă a existat în momentul în care terţul a intrat într-un raport juridic cu autorul comun al său şi al reclamantului.

[30] Spre exemplu, dacă la momentul depunerii cererii de înscriere a terţului al cărui drept a fost ulterior întabulat exista deja o înregistrare în registrul de intrare a unei cereri de întabulare a dreptului în favoarea unui dobânditor anterior, primul nu îi putea opune celui din urmă buna sa credinţă întemeiată pe faptul că la acel moment proprietar tabular era încă autorul lor comun.

[31] Pentru o prezentare a acţiunilor de carte funciară în reglementarea iniţială a L. 7/1996, a se vedea A. A. Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, Dreptul nr. 11/1999

[32] În forma iniţială, legea cuprindea doar o caricatură de reglementare, care cu cele mai mari eforturi nu poate fi considerată ca referindu-se la prestaţia tabulară. Astfel, fostul art. 29 stabilea că: (1)„Cel care a transmis sau a constituit (...) un drept real asupra unui imobil, este obligat să predea înscrisul translativ sau constitutiv (sic!) al dreptului, pentru înscrierea în cartea funciară, dacă acest înscris este în posesia sa şi este singurul exemplar doveditor (s.n.) (...)" şi (2)„În cazul în care cel obligat refuză predarea înscrisului, se va cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea". Aşadar, ar fi fost vorba de o acţiune care avea ca scop obţinerea înscrisului constatator al actului juridic încheiat între reclamant şi pârât. Pentru cazul refuzului acestuia din urmă de a prezenta înscrisul, se urmărea pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să dispună înscrierea chiar în lipsa mijlocului de probă. Textul se remarcă prin inutilitate. Actele juridice care au ca obiect terenuri necesită forma autentică, actele oneroase care au ca obiect clădiri presupun realizarea unui înscris în atâtea exemplare câte părţi cu interese contrare sunt (iar dacă una din părţi pierde exemplarul propriu, are la dispoziţie alte reglementări, precum art. 1198 C.civ. sau art. 172, respectiv 174 C.pr.civ.), în fine, donaţiile sunt contracte solemne. Şi atunci, de ce ar mai avea nevoie dobânditorul de o asemenea acţiune? Subtilitatea legiuitorului ne depăşeşte. Ar fi interesant de cercetat cum ar fi putut reclamantul să susţină o acţiune întemeiată pe un act juridic a cărui existenţă nu o putea proba în nici un fel.

[33] Fostul art. 30 / actualul art. 28 (păstrat, în mod inexplicabil, şi în prezent) prevede că: „Dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului." Poate fi cel mult o reglementare imperfectă a acţiunii în rang, dar nicidecum una care să aibă ca obiect prestaţia îndreptată împotriva dobânditorului unui drept concurent. Nu trebuie să inducă în eroare faptul că se menţionează dobândirea anterioară a reclamantului şi reaua-credinţă a terţului: acţiunea în prestaţie tabulară urmăreşte considerarea actului şi a înscrierii pârâtului ca inopozabile faţă de reclamant şi nu obţinerea de către acesta a unui rang preferenţial pentru propria înscriere.

[34] Aceeaşi obligaţie există şi pentru cazul stingerii unui drept: „Dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii." (art. 27, al. 2).

[35] Corespunde art. 22 din D.L. 115/1938: „Cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept."

[36] Corespunde art. 24 din D.L. 115/1938: „Dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea."

[37] E clară diferenţa dintre acest text şi omologul său (art. 17) din D.L. 115/1938.

[38] În legătură cu semnificaţia consimţământului la întabulare în vechile reglementări în materie de carte funciară preluate din dreptul austriac, a se vedea Şt. Laday, Cărţile Funduare, ed. a II-a, Institutul de arte grafice „Cultura", Cluj, 1927, p. 95 şi urm.

[39] Pentru detalii, H. Koziol, R. Welser, Grundriss des bürgerlichen Rechts, Band I, Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht, ed. Manz, Viena, 2006, p. 117 şi urm., p. 239-240; G. Iro, Bürgerliches Recht, Band IV, Sachenrecht, ed. Springer, Viena, 2002, p. 44

[40] În pofida art. 54, în forma actuală, pot apărea astfel de situaţii.

[41] Textul se referă exclusiv la înscrisurile originale, instituind pare-se o excepţie de la reglementarea de principiu (art. 47) din capitolul 2, dedicat Procedurii de înscriere în cartea funciară, care stabileşte că: „Cererea de înscriere în cartea funciară (...) va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată (s.n.) de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere (...)" (al. 1). Rămâne întrebarea dacă introducerea excepţiei a fost intenţionată sau a fost rezultatul preluării neglijente a art. 20 din D.L. 115/1938, act normativ care admitea întabularea doar în baza înscrisului original (art. 43 şi 45).

[42] Căci, după cum am mai precizat, şi dacă „un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii." (art. 27, al. 2).

[43] Transmitere care se avea loc doar la momentul realizării formalităţilor de publicitate.

[44] Care tocmai de aceea nu mai ataşează - precum D.L. 115/1938 - efectul achizitiv de drepturi reale înscrierii în cartea funciară.

[45] În legătură cu această chestiune, a se vedea M. Fabre-Magnan, Le mythe de l'obligation de donner, RTDciv., nr. 1/1996; J.-P. Chazal, S. Vicente, Le transfert de propriété par l'effet des obligations, RTDciv., nr. 2/2000

[46] Nu dorim să sugerăm că doar drepturile reale pot fi impuse respectului tuturor. Opozabilitatea generală există şi în cazul drepturilor de creanţă, doar că de această dată e însoţită şi de o opozabilitate specială, faţă de debitor.

[47] Controverse care au existat sub reglementarea anterioară (D. Chirică, Publicitatea transferurilor drepturilor de proprietate imobiliară, Dreptul nr. 4/1992) şi au persistat după intrarea în vigoare a L. 7/1996 (M. D. Bocşan, Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, Dreptul nr. 10/1998).

[48] Pentru detalii în legătură semnificaţia principiului, a se vedea I. Deleanu, S. Deleanu, Mică Enciclopedie a Dreptului. Adagii şi locuţiuni latine în dreptul românesc, ed. Dacia, Cluj-Napoca, 2000

[49] În acest caz prestaţia tabulară se apropie mult de acţiunea pauliană, mai ales dacă avem în vedere definirea tot mai generoasă a noţiunii de fraudă pauliană (a se vedea H. Capitant, François Terré, Yves Lequette, Les Grands Arrêts de la jurisprudence civile, Tome II: Obligations - Contrats spéciaux - Sûretés, 11e éd., nr. 237). Apropierea faţă de reglementarea din sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni e mai greu de făcut, deoarece acolo distincţia dintre simpla cunoaştere a eventualului prejudiciu provocat dobânditorului anterior şi fraudă e mai net subliniată: „Până la transcriere, drepturile (...) nu se vor opune celor de al treilea, care au drepturi asupra bunului nemişcător chiar dacă au cunoştinţă (s.n.) de existenţa actelor (...). Se exceptează bineînţeles cazurile de viclenie (s.n.)" (art. 712 C.pr.civ.).

[50] Republicat în B. Of. 11 din 15.07.1960

[51] O astfel de ipoteză e cea în care A îi vinde lui B un imobil, iar dreptul dobândit de B e înscris. Ulterior, B vinde la rândul său imobilul lui C, care se înscrie în cartea funciară ca proprietar. În fine, A introduce o acţiune în nulitatea/anularea contractului încheiat cu B, dublată de o acţiune în rectificare îndreptată împotriva lui C - acesta fiind înscris ca proprietar la momentul respectiv.

[52] Iniţial şi împotriva subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros acţiunea în rectificare putea fi introdusă şi pentru celelalte două motive enumerate de art. 34: nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

[53] Anterior, era stabilit că termenul curge: „de la înregistrarea cererii pentru înscrierea dreptului a cărui rectificare se cere."

[54] Reiterăm precizarea făcută şi de lege (art. 35, al. 1 şi 2, respectiv art. 36), anume că prescriptibilitatea acţiunii în rectificare prezintă interes doar în măsura în care există o acţiune de fond care să justifice rectificarea şi care să nu se fi prescris (spre exemplu, dacă în succesiunea de vânzări (nota 72) prima e lovită de nulitate relativă iar dreptul la acţiune s-a prescris e irelevant dacă termenul de 3 ani în care poate fi introdusă acţiunea în rectificare împotriva dobânditorului subsecvent s-a împlinit sau nu).

[55] Subliniem faptul că termenul de 3 ani va fi întotdeauna calculat din momentul înscrierii dreptului celui care l-a dobândit direct de la reclamantul în acţiunea în rectificare. Aceasta indiferent de faptul că dobânditorul direct este sau nu autorul pârâtului în acţiunea în rectificare. A doua variantă poate apărea când a existat o succesiune de mai mult de 2 vânzări spre exemplu, iar primul vânzător introducere acţiunea în rectificare împotriva ultimului cumpărător). Explicaţia e dată de faptul că pe fond reclamantul atacă titlul sau înscrierea celui căruia el i-a transmis dreptul în mod direct, iar pârâtul îi va opune tocmai aparenţa creată de înscrierea respectivă şi consolidată prin necontestarea ei în termenul legal.

[56] Iată un exemplu. Atunci când titlul autorului său e lovit de nulitate absolută, urmare a efectului retroactiv al acesteia, subdobânditorul a contractat cu un neproprietar care nu putea să-i transmită vreun drept real asupra bunului. Cartea funciară vine să suplinească lipsa titlului terţului de bună-credinţă care a încheiat un act cu titlu oneros cu un neproprietar.

[57] Situaţia era asemănătoare în cazul a ceea ce doctrina a numit uzucapiune tabulară (art. 27), oferită de D.L. 115/1938 dobânditorului nemijlocit, faţă de care acţiunea în rectificare era imprescriptibilă. De menţionat că legea nu considera că ar fi vorba de vreo uzucapiune - faptul reiese cu evidenţă din reglementarea Procedurii privitoare la înscrierea drepturilor dobândite prin uzucapiune (art. 130). Nu credem să fi fost vorba nici de o convalescenţă a titlului iniţial. Prin împlinirea termenului de 10 ani titlul iniţial rămânea lipsit de efecte (din varii motive) sau inexistent, dar cartea funciară îi procura celui înscris cu bună-credinţă un nou titlu, la fel cum o face şi pentru subdobânditorul de bună-credinţă cu titlu gratuit.

[58] Chestiunea diferă uşor în regimul D.L. 115/1938. Efectul înscrierii în cartea funciară este achizitiv. Datorită formalismului sistemului de publicitate, invariabil, titular al dreptului real e cel înscris în cartea funciară. Dreptul real se pierde doar în momentul corectării cuprinsului cărţii funciare şi nu la momentul desfiinţării titlului care a întemeiat înscrierea. Prin urmare, la împlinirea termenelor de 3, respectiv 10 ani, la care ne-am referit, are loc doar o consolidare a efectului atributiv al cărţii funciare care deja s-a produs. Nu există un efect atributiv excepţional, dar modificarea apare în ce priveşte titlul care a justificat înscrierea: cartea funciară furnizează un nou titlu care să întemeieze înscrierea.

[59] S-ar putea pune şi întrebarea dacă de această dată în aprecierea bunei-credinţe vor fi luate în considerare doar elementele preconizate de art. 31 sau şi cunoaşterea neconcordanţei „pe altă cale" (spre exemplu, descoperirea unui dol - a cărui existenţă nu reiese din înscrisul constatator al actului - care a afectat consimţământul înstrăinătorului iniţial şi care face ca titlul autorului său să fie anulabil).

[60] E adevărat că de multe ori cele două momente coincid sau sunt foarte apropiate în timp (e relevant în acest sens art. 54, al. 1 din L. 7/1996).

[61] În pofida formulării actuale a art. 38, notarea nu e legată invariabil de opozabilitate. Notarea minorităţii spre exemplu, are strict rol de informare.

[62] Notarea unei promisiuni unilaterale de vânzare va putea fi invocată de către beneficiarul promisiunii pentru a obţine înscrierea dreptului său cu un rang preferat faţă al celui care a cumpărat acelaşi bun şi şi-a înscris dreptul înainte ca reclamantul să decidă ridicarea opţiunii, dar după notarea promisiunii. Ipoteza e cea în care la data înscrierii dreptului lui A - care a cumpărat un imobil de la B, era deja înscrisă o promisiune unilaterală de vânzare încheiată cu privire la acelaşi imobil între B şi C. Acesta din urmă, când se va hotărâ să cumpere, va putea, după încheierea vânzării, să introducă o acţiune în rang prin care să pretindă înscrierea dreptului său cu rang preferat faţă de înscrierea lui A, deoarece pârâtul a cunoscut existenţa promisiunii unilaterale când şi-a înscris dreptul. Dacă e vorba de un teren, în faţa refuzului notarului de a încheia în formă autentică contractul promis de B (deoarece din extrasul de carte funciară reiese că B nu mai e proprietar) A se va adresa instanţei cerând să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de formă autentică şi prin care să se dispună înscrierea cu rang preferat.

 

 

« Back