Numărul 2 / 2005

 

 

LA PROPRIETE PERIODIQUE

(LA PROPRIETE A TEMPS PARTAGE OU LA MULTIPROPRIETE)

 

Valeriu STOICA

 Maître de conférences, Faculté de Droit

 Université de Bucarest

 

Résumé : La propriété périodique (La propriété à temps partagé ou la multipropriété). L'article traite sur le concept juridique de "propriété périodique". Issue du domaine des investissements immobiliers, comme un véritable mécanisme de financement de ces investissements, la propriété périodique a séduit beaucoup de personnes.

 

Le Code civil roumain n'a pas expressément consacré la modalité juridique de la propriété périodique. Pourtant, le terme «copropriété» comprend aussi des situations liées à la propriété périodique. D'autre part, l'idée de partage conventionnel de l'utilisation, si le bien est utilisé par chaque copropriétaire pour une certaine période de temps, est en réalité une anticipation de l'idée de propriété périodique. La propriété périodique implique donc des relations juridiques spécifiques à la copropriété, relations constituées entre les titulaires du droit de propriété périodique.

Ainsi regardée la propriété périodique, il résulte les particularités de l'exercice des prérogatives de la copropriété typique peuvent être aussi reconnues dans le cas de la propriété périodique. La seule différence est celle liée au fait que la prérogative de l'utilisation n'est plus exercée en même temps et d'une manière conjointe par tous les copropriétaires, mais, dans la plus grande mesure, d'une manière successive, selon l'accord des copropriétaires sur l'utilisation commune du bien et la possibilité de garder les fruits du bien, surtout les fruits civiles.

La propriété périodique peut avoir comme objet n'importe quel type de bien corporel, meuble ou immeuble, non consomptible ou, au moins, s'il est consomptible, attaché à des biens non consomptibles. L'objet du droit de propriété n'est pas l'unité de temps.

La propriété périodique résulte, principalement, d'un acte juridique (contrat ou testament). Elle peut naître de l'accord des parties, soit pour une durée indéterminée, soit pour une durée déterminée, si l'accord comprend également une clause d'interdiction du partage, mais pour une période de pas plus de 5 ans, qui peut être renouvelée, pour la même période, chaque fois que les parties le veulent. Le droit de solliciter le partage peut être seulement ajourné pour une courte période de temps. On peut remarquer ici aussi le caractère insuffisant des dispositions générales du Code civil en ce qui concerne la copropriété typique. Cette insuffisance est d'autant plus visible si les copropriétaires veulent partager l'utilisation du bien selon certaines unités de temps. Or le principal intérêt des titulaires du droit de la propriété périodique est la continuité de la modalité d'utilisation partagée par unités de temps pour une période de temps plus longue que celle d'une convention de non partage, conclue selon les dispositions de l'article 728 - 2 C. civ. Autrement dit, de lege ferenda, le caractère forcé de la propriété périodique s'impose. Le cadre juridique de la copropriété typique ne peut pas satisfaire cet intérêt.

Une réglementation légale avec un caractère général sur la propriété périodique, vue comme une version de copropriété forcée, est nécessaire. Une telle réglementation est contenue dans le Projet de Code civil, dans le Chapitre VI du Titre II (Sur la propriété privée) du Livre III (Les Biens), articles 542-547.

Selon le Projet, il y a propriété périodique "chaque fois que plusieurs personnes exercent d'une manière successive les prérogatives du droit de propriété sur un bien meuble ou immeuble, pour des périodes de temps déterminées, égales ou inégales." La définition n'est pas de nature à éliminer la confusion concernant les prérogatives du droit de propriété qui sont exercées d'une manière successive par les titulaires de ce droit, selon certaines unités de temps. Cet exercice successif ne concerne pas toutes les prérogatives du droit de propriété périodique. Seulement la prérogative de l'utilisation est exercée d'une manière successive par les titulaires de ce droit. La définitionconsacre l'idée de l'exercice par les titulaires, d'une manière successive, de toutes les prérogatives du droit de propriété périodique, même si, en réalité, cette modalité de l'exercice du droit concerne seulement la prérogative de l'utilisation.

Selon l'article 543 du Projet de Code civil, "la propriété périodique naît sur la base d'un acte juridique, les dispositions liées au registre des propriétés lui étant applicables". La propriété périodique peut être acquise donc seulement par un acte juridique et non par un fait juridique, dans le sens restreint du mot. Si l'objet du contrat est un bien immeuble cet acte est considéré comme un acte de disposition juridique, soumis donc aux règles liées à l'enregistrement dans le registre des propriétés.

En ce qui concerne la fin de la propriété périodique selon les dispositions du Projet de Code civil, elle peut cesser seulement "par l'élimination du registre des propriétés de la mention, sur la base de l'acquisition par une seule personne des droits de propriété qui correspondent à toutes les périodes de temps, ainsi que dans autres cas prévus par la loi." La propriété périodique finie, le droit de propriété proprement dit subsiste pourtant, étant transformé en droit de propriété typique, sans avoir des conséquences sur le caractère perpétuel du droit de propriété.

 L'article présente aussi la réglementation de la propriété périodique sur les biens immeubles avec la destination de logement (contenue dans la Loi no. 282 de 23 Juin 2004 sur "la protection des acquéreurs en ce qui concerne certains aspects des contrats liés à la transmission d'un droit d'utilisation pour une durée limitée, pour des biens immeubles"). Cette réglementation s'applique pas seulement au droit de propriété périodique mais aussi à tout droit d'utilisation pour une durée limitée des biens immeubles.

Pour être soumis aux dispositions de cette loi, le droit de propriété périodique doit respecter quatre conditions: les titulaires sont seulement des personnes physiques qui n'agissent pas dans des buts qui pourraient être considérés comme professionnels; l'objet du droit doit être un bien immeuble à destination de logement; le caractère périodique de l'exercice de la prérogative d'utilisation doit avoir une durée d'au moins 3 ans; l'unité de temps, déterminée ou déterminable, dans laquelle le bien immeuble peut être utilisé chaque année par les titulaires de ce droit, doit être d'au minimum une semaine. Dans cette situation particulière du droit de propriété périodique, l'exercice périodique ne concerne pas le droit de propriété dans son ensemble mais seulement la prérogative de l'utilisation.

Le régime de la prérogative de la possession (ius possidendi) est réglementé, dans l'absence d'une disposition particulière, par les règles de droit commun du droit de propriété périodique. La disposition (ius abutendi) matérielle du bien qui fait l'objet de la propriété périodique dans le cas particulier prévu par la Loi no. 282/2004 ne peut être exercé qu'avec l'accord de tous les titulaires de ce droit.La disposition juridique peut être exercée par chaque titulaire seulement en ce qui concerne son quota du droit, déterminé selon l'unité de temps où il peut utiliser le bien.

L'article traite donc sur les essentiels problèmes liés au droit de propriété périodique, dans la réglementation actuelle du Code civile mais aussi dans la réglementation qui est en train d'être cernée par le projet du nouveau Code civil.

1. Le problème de la propriété périodique. Il est possible que le droit de propriété privée ait plusieurs titulaires, chacun d'entre eux exerçant la prérogative de l'utilisation pour le bien entier qui fait l'objet du droit, d'une manière successive, pour des périodes de temps égales ou inégales. Cette possibilité théorique a été mise en pratique dans le domaine des investissements immobiliers, notamment pour les maisons de vacances. L'imagination des investisseurs a crée des véritables mécanismes de financement de ces investissements, par l'exploitation de certains mécanismes psychologiques. Les personnes physiques qui n'ont pas des moyens suffisants pour bâtir une maison ou un appartement pour les vacances ont été attirées par l'idée séduisante de bénéficier d'un tel bien pour une période déterminée chaque année, contre un montant beaucoup moins élevée que le prix de la construction. Dans les dernières décennies, une véritable industrie s'est constitué dans ce domaine, soit par l'utilisation du cadre légal préexistant, soit par l'adoption de certaines réglementations spécifiques[1], soit par moyens de nature délictuelle[2].

Le problème de la propriété périodique est donc apparu[3].

2. La propriété périodique selon le Code civil. Le problème de la propriété périodique a été discuté pour la première foisen Roumanie par rapport à un cas pratique[4], mais on a affirmé, avec raison, qu'en absence d'une réglementation légale, l'annonce publicitaire d'une « régie autonome » ne pourrait pas être considérée comme base d'une nouvelle modalité juridique du droit de propriété privée[5].

Il ne faut oublier que les modalités juridiques du droit de propriété ne peuvent pas exister en dehors d'un cadre légal. Elles ne peuvent pas être crées, comme modèle, sur une base conventionnelle, mais seulement par la volonté du législateur. Les droits réels ont un caractère légal, pas seulement en ce qui concerne leur reconnaissance par la loi, mais aussi, le plus souvent, en ce qui concerne leur contenu et leurs modalités juridiques[6].

En conséquence, selon les dispositions du Code civil, on ne peut pas parler d'une nouvelle modalité juridique du droit de propriété. D'autre part, le terme de copropriété comprend aussi les situations liées à la propriété périodique[7]. L'idée de partage conventionnel de l'utilisation, si le bien est utilisé par chaque copropriétaire pour une certaine période de temps, est en réalité une anticipation de l'idée de propriété périodique[8].

Dans ces cas, tous les traits de la copropriété typique sont maintenus : la pluralité des titulaires du droit de propriété, l'unité matérielle du bien, la division intellectuelle du droit de propriété et le droit de solliciter le partage. La particularité qui existe dans ces cas est le résultat de la modalité d'expression de la division intellectuelle du droit de propriété. Les quotas ne sont pas exprimés par des fractions ou des pourcentages, mais par des unités de temps[9]. Il est vrai que, de même, que les pourcentages peuvent être transformés en fractions et les fractions en pourcentages, les unités de temps peuvent être transformées en fractions ou en pourcentages. Par exemple, si l'unité de temps est de 30 jours, elle peut être exprimée sous la forme de la fraction 30/365, ou, en pourcentages : 30×100 : 365[10]. Il est certainement erroné de considérer que l'objet du droit de propriété est l'unité de temps et, par conséquent, on aurait plusieurs droits de propriété sur le même bien[11]. Dans le cas de la propriété périodique, au - delà de cette conversion mathématique, il est nécessaire de préciser l'unité de temps, soit par la mention d'une certaine période de l'année (15-28 février), soit par la détermination des éléments de nature à faire possible la détermination de cette période de l'année.

Si la propriété périodique n'est pas considérée comme propriété commune, il est impossible de comprendre pourquoi chaque titulaire ne peut pas disposer, tout seul, du bien entier[12] ou pourquoi les titulaires ont des obligations en ce qui concerne le bien commun, proportionnellement à la période de temps d'utilisation du bien. Donc, ces unités de temps ne sont pas seulement un critère pour diviser l'utilisation, mais aussi un critère utilisé pour identifier les droits de chaque titulaire. Ces titulaires ne sont que des copropriétaires.

Vue sous cet angle, la propriété périodique implique des relations juridiques spécifiques à la copropriété entre les titulaires du droit de propriété périodique[13].

La propriété périodique peut avoir comme objet n'importe quel type de bien corporel, meuble ou immeuble. Ces biens doivent être non-consomptibles ou, au moins, s'ils sont consomptibles, ils doivent être attachées à des biens non consomptibles, chaque titulaire étant obligé, à la fin de la période dont il a le droit d'utilisation du bien, de mettre à la disposition du titulaire suivant des biens consumptibles de la même qualité, quantité et valeur que celles qu'il a consommé[14].

Ainsi regardée, la propriété périodique résulte, principalement, d'un acte juridique (contrat ou testament)[15]. Il se peut que l'accord concernant la naissance du droit de propriété périodique ait comme objet un bien sur lequel une partie avait, auparavant, un droit de propriété pure et simple[16]. Il se peut aussi que, par une tel accord, les parties transforment la copropriété typique en propriété périodique. On ne doit pas confondre la naissance de la propriété périodique et son transfert après la naissance, ou la transmission du quota appartenant à un titulaire. Cette transmission peut assurément être réalisée tant par contrat que par testament.

Mutatis mutandis, les particularités de l'exercice des prérogatives de la copropriété typique peuvent aussi être reconnues dans les cas de propriété périodique aussi. La seule différence est celle liée au fait que la prérogative de l'utilisation n'est plus exercée en même temps et d'une manière conjointe par tous les copropriétaires[17], mais, dans la plus grande mesure, d'une manière successive, selon l'accord des copropriétaires sur l'utilisation commune du bien et la possibilité de garder les fruits du bien, surtout les fruits civiles; tout de même, dans une certaine mesure, même la prérogative de l'utilisation est exercée en commun par les titulaires, surtout en ce qui concerne le paiement des frais d'administration du bien commun qui ne correspondent pas seulement à une unité de temps et ne peuvent pas être réduites à cette période[18]. La prérogative de la possession, donc la possession vue comme situation de droit, est exercée d'une manière simultanée, par les titulaires du droit de propriété périodique. La disposition matérielle ne peut pas être exercée que d'une manière simultanée et conjointe, avec l'accord exprès de tous les titulaires du droit de propriété périodique. Il est inadmissible qu'un seul des titulaires de cette propriété transforme d'une manière matérielle les biens sans l'accord des autres titulaires, une telle transformation empêchant l'exercice de l'utilisation dans les unités de temps des autres titulaires. La disposition juridique est exercée d'une manière différenciée, comme dans le cas de la copropriété normale, typique. Si l'utilisation est exercée en ce qui concerne le bien entier, l'accord de tous les titulaires du droit de propriété périodique est nécessaire. Chacun d'entre eux peut disposer d'une manière libre de sa quote-part du droit, exprimée par une certaine unité de temps.

Jusqu'à l'adoption d'une réglementation générale sur la propriété périodique, ayant un caractère dérogatoire par rapport à la réglementation de la propriété typique, les titulaires de la propriété périodique peuvent décider, en ce qui concerne l'administration du bien commun, d'utiliser les services d'une autre personne ou de créer une société commerciale, avec l'observation du but lucratif d'une telle personne morale. De lege lata, la société civile n'a de personnalité juridique que dans les situations expressément prévues par la loi.

Ainsi présentée, la propriété périodique pourrait naître, même dans les conditions de la réglementation actuelle du Code civil, de l'accord des parties soit pour une durée indéterminée, soit pour une durée déterminée, si l'accord comprend également une clause d'interdiction du partage, mais pour une période de pas plus de 5 ans, qui peut être renouvelée, pour la même période, chaque fois que les parties le veulent[19]. Bien sur, l'intérêt d'une telle propriété périodique est faible. Le droit de solliciter le partage peut être seulement ajourné pour une courte période de temps et pas éliminée ou, au moins, évité pour une longue période de temps. Autrement dit, le caractère insuffisant des dispositions générales du Code civil en ce qui concerne la copropriété typique est d'autant plus visible si les copropriétaires veulent partager l'utilisation du bien selon certaines unités de temps. Or le principal intérêt des titulaires du droit de la propriété périodique est la continuité de la modalité d'utilisation partagée par unités de temps pour une période de temps plus longue que celle d'une convention de non partage, conclue selon les dispositions de l'article 728 - 2 C. civ. Autrement dit, de lege ferenda, le caractère forcé de la propriété périodique s'impose. Le cadre juridique de la copropriété typique ne peut pas satisfaire cet intérêt.

Une réglementation légale avec un caractère général en ce qui concerne la propriété périodique est donc nécessaire, comme une version de copropriété forcée. Une telle réglementation est contenue dans le Projet de Code civil.

A part cette réglementation générale, l'adoption de certaines réglementations spéciales sur la propriété périodique ayant comme objet un immeuble avec la destination de logement s'est imposée, pour des raisons liées non seulement au surpassement des inconvénients crées par la copropriété typique, mais aussi à la protection des titulaires du droit de propriété périodique contre toutes les méthodes illégales, parfois même infractionnelles, qui ont été utilisées depuis l'apparition de ce concept jusqu'aujourd'hui, pour exploiter la bonne foi et la crédulité des personnes intéressées à bâtir une maison ou un appartement pour les vacances ou autres immeubles avec la destination de logement dans un système time sharing.

3. La réglementation de la propriété périodique prévue par le Projet de Code civil. A. Siège de la matière. Dans le Projet de Code civil, la propriété périodique est réglementée par le Chapitre VI du Titre II (Sur la propriété privée) du Livre III (Les Biens), art. 542-547. Le régime légal de la propriété périodique est obligatoire. Autrement dit, chaque fois que les éléments qui définissent la propriété comme périodique sont réunis, les titulaires du droit de propriété ne peuvent pas choisir un autre régime juridique que celui prévu par ces textes légales. Cette conclusion résulte du contenu de l'article 542 du Projet de Code civil, qui prévoit que les dispositions du Chapitre VI s'appliquent chaque fois qu'il y a un cas de propriété périodique. S'il y a un régime dérogatoire établi par la loi, la réglementation spéciale sera applicable avec priorité.

B. La notion de propriété périodique. Selon l'art. 542 du Projet de Code civil, il y a de la propriété périodique « chaque fois que plusieurs personnes exercent d'une manière successive les prérogatives du droit de propriété sur un bien meuble ou immeuble, pour des périodes de temps déterminées, égales ou inégales."

De cette définition résulte que la propriété périodique est caractérisée par deux traits essentiels : le droit de propriété a plusieurs titulaires; les prérogatives de ce droit sont exercées d'une manière successive par les titulaires, pour des intervalles de temps déterminés, égaux ou inégaux.

En plus, la propriété périodique peut avoir comme objet pas seulement des biens immeubles, mais aussi des biens meubles, sans aucune restriction.

Sans aucun doute, la propriété périodique suppose l'existence d'un droit de propriété sur un certain bien. On ne peut pas concevoir que sur le même bien existent, en même temps, plusieurs droits de propriété, exercées par des personnes distinctes. En conséquence, dans le cas de la propriété périodique, comme dans le cas de la copropriété en général, nous avons un seul droit de propriété mais plusieurs titulaires qui exercent les prérogatives de ce droit.

La difficulté de la compréhension de la propriété périodique résulte de la confusion qui persiste, y compris dans la définition présentée précédemment, en ce qui concerne les prérogatives du droit de propriété qui sont exercées d'une manière successive par les titulaires de ce droit, selon certaines unités de temps.

Cet exercice successif ne concerne pas toutes les prérogatives du droit de propriété périodique. La prérogative de l'utilisation est seulement exercée d'une manière successive par les titulaires de ce droit. De plus, même si la plupart des prérogatives de l'utilisation sont exercées d'une manière successive par les titulaires, certains éléments de l'utilisation sont pourtant exercés en commun. Au moins les frais de l'utilisation sont payés en commun par les titulaires; il est vrai qu'elles seront divisées en fonction des unités de temps qui correspondent à chaque titulaire. Il est difficile de concevoir, surtout si les unités de temps ne dépassent pas un mois, que les prestataires de services vont transmettre des factures pour chaque titulaire, par rapport à son unité de temps. Normalement, ces frais concernent le bien entier et elles devront être supportées comme telles, même si elles seront finalement reparties aux titulaires du droit de propriété périodique.

La prérogative de la possession, donc la possession comme élément de droit, et la prérogative de la disposition en ce qui concerne le bien entier, sont exerces d'une manière simultanée par tous les titulaires du droit de propriété périodique. En ce qui concerne ce problème, la propriété périodique peut être considérée comme une forme particulière de manifestation de l'idée de copropriété.

Voila pourquoi le texte de l'article 542 du Projet de Code civil est critiquable car il consacre l'idée de l'exercice successif par les titulaires de toutes les prérogatives du droit de propriété périodique, même si, en réalité, cette modalité d'exercer le droit concerne seulement la prérogative de l'utilisation, sans pourtant le couvrir en totalité. D'ailleurs on verra que l'idée de l'exercice simultané des prérogatives du droit de propriété périodique apparaît dans les autres textes du Projet de Code civil.

Dans la réglementation prévue par le Projet de Code civil, la propriété périodique est aussi un cas particulier de copropriété. Nous retrouvons dans ce cas particulier les éléments qui définissent la copropriété : la pluralité des titulaires, l'unité matérielle du bien, la division intellectuelle du droit. A la différence de la copropriété typique, dans ce cas, les titulaires n'ont pas la possibilité de demander la réalisation du partage car la propriété périodique est considérée comme un cas de copropriété forcée justement pour assurer la continuité et la stabilité de la modalité d'exercer d'une manière successive la prérogative d'utilisation. La division du droit de propriété en quotas est effectuée d'une manière abstraite et exprimée non pas en pourcentages ou fractions, mais en unités de temps d'utilisation du bien. Il en résulte que ces unités de temps n'ont pas seulement le rôle d'exprimer les quotas concernant la partition de l'utilisation du bien, mais aussi les quotas du droit de propriété.

A la différence de la réglementation générale de la copropriété typique contenue dans le Code civil actuel, dans le Projet de Code civil l'exercice des prérogatives du droit de propriété périodique est organisé du point de vue juridique. En plus, la propriété périodique est une copropriété forcée : elle ne peut pas cesser par partage.

C. La naissance du droit de propriété périodique. Selon l'article 543 du Projet de Code civil, "La propriété périodique naît sur la base d'un acte juridique, les dispositions liées au registre des propriétés lui étant applicables."

La première idée qui surgit de ce texte est celle liée au fait que la propriété périodique peut être acquise seulement par un acte juridique et non pas par un fait juridique, dans le sens restreint du mot. D'ailleurs, compte tenu du caractère spécifique de l'exercice de la prérogative d'utilisation, même s'il n'est pas impossible du point de vue de la logique juridique de concevoir la prescription acquisitive du droit de propriété périodique, du point de vue pratique, une telle conséquence est pourtant difficile à concevoir. L'acte juridique peut être un legs ou une convention.

Quand la propriété périodique naît par un legs, le bien qui constitue l'objet du droit de propriété privée, par hypothèse, existe avant le moment de la naissance de cette modalité juridique. Dans cette situation, le droit de propriété dans sa forme originelle est transformé dans un droit de propriété périodique. En tout cas, on ne doit pas confondre la naissance de la propriété périodique par legs avec la transmission par legs ou par succession légale du droit de propriété a un titulaire du droit de propriété périodique. Dans le premier cas, la propriété périodique naît par le legs tandis que dans le deuxième cas, la propriété périodique existe avant la transmission du legs.

Si la propriété naît par convention, on doit distinguer entre plusieurs situations. Ainsi, il est possible que, par convention, les parties décident de l'édification d'une maison ou la création d'un autre bien, par leurs propres moyens ou par l'intermédiaire d'un contrat d'entreprise, dont ils auront un droit de propriété périodique. Dans cette situation, on peut considérer la modalité de naissance de la propriété périodique comme originaire. Il est également possible que plusieurs personnes achètent un bien et décident, par une convention, qu'elles auront un droit de propriété périodique sur ce bien. Il est possible que le donateur prévoie que les bénéficiaires du contrat de donation aient un droit de propriété périodique sur le bien donné. Les copropriétaires peuvent décider, par une convention, la transformation de cette copropriété en une propriété périodique. Dans cette dernière situation, les dispositions de l'article 543 du Projet de Code civil peuvent être considérées comme des dérogations aux dispositions de l'article 528 du même Projet, qui limite a 5 ans la durée des conventions qui interdisent le partage. Ainsi, lorsque les copropriétaires décident de transformer la copropriété typique en une propriété périodique, ils renoncent au droit d'exiger le partage.

La deuxième idée qui surgit du texte de l'article 543 du Projet de Code civil concerne le caractère de l'acte juridique de naissance de la propriété périodique, si l'objet du contrat est un bien immeuble. Cet acte est considéré comme un acte de disposition juridique qui est soumis aux règles liées à l'enregistrement dans le registre des propriétés. Cette disposition du Projet de Code civil doit donc être harmonisée avec les dispositions liées à la publicité immobilière.

D. L'exercice des prérogatives de la propriété périodique a. La possession (ius possidendi). La possession est vue ici comme élément de droit, non pas comme situation de fait[20]. Dans le cas de la propriété périodique aussi, l'objectivation des prérogatives du droit de propriété est assurément par une possession - situation de fait (copossession)[21]. La plupart du temps, la possession vue comme situation de fait est superposée au pouvoir de droit que les titulaires de la propriété périodique ont ensemble. Il est possible que cette possession - situation de fait soit troublée ou appropriée par d'autres personnes. Chacun des titulaires de la propriété périodique peut initier une action possessoire, considérée comme un acte conservatoire, pour rétablir la situation antérieure.

Comme élément de droit, la possession exprime seulement le droit d'approprier et posséder le bien. L'objectivation de cette prérogative concerne seulement une partie de la possession comme situation de fait, car elle est la manifestation extérieure de toutes les prérogatives de la propriété.

L'exercice de la prérogative de la possession dans l'hypothèse de la copropriété périodique est similaire à l'exercice de cette prérogative dans le cas de la copropriété ordinaire, même si la propriété périodique a un caractère forcé.

En ce qui concerne les actes conservatoires, qui sont une objectivation de la prérogative de la possession, article 545 para. 1, phrase 1 du Projet de Code civil prévoit que "Chaque propriétaire a l'obligation d'accomplir toutes les actes de conservation d'une telle manière qu'il n'empêche pas ou rend plus difficile l'exercice des droits des autres propriétaires". Chaque titulaire n'a donc pas seulement le droit, mais aussi l'obligation de faire des actes de conservation, sans préjudicier l'exercice du droit de propriété périodique par les autres titulaires.

On peut tirer donc la conclusion que, en ce qui concerne la prérogative de la possession, la règle de l'unanimité n'opère plus. Chaque titulaire a le droit de faire des actes matériels et de signer des actes juridiques pour l'objectivation de cette prérogative, dans la mesure ou il sont utiles aux autres titulaires, ne préjudicient pas leurs droits et ne créent pas pour eux une situation plus difficile qu'avant.

b. L'utilisation (ius utendi et ius fruendi). A la différence de la copropriété typique, cas dans lequel, normalement, l'utilisation est réalisée en commun par les copropriétaires, à l'exception de la situation ou un partage d'utilisation a été réalisé, dans le cas du droit de propriété périodique l'utilisation est exercée, normalement, d'une manière successive par les titulaires, dans des unités de temps déterminées, égales ou inégales.

Il résulte des dispositions de l'article 542 du Projet de Code civil que les unités de temps doivent être toujours déterminées et pas seulement déterminables. La solution semble correcte car les périodes de temps indéterminées pourraient créer des difficultés pratiques de nature à ne pas respecter le but même de la création de la propriété périodique. Certes, en l'absence d'une détermination des unités de temps, les parties ont la possibilité de les déterminer ultérieurement. Tant qu'une telle détermination n'a pas été réalisée, on présume l'existence d'une copropriété typique. Chaque titulaire a la possibilité d'en demander le partage. La convention par laquelle les parties ont décidé la création de la propriété périodique, sans déterminer, au moment de la création ou ultérieurement, l'unité de temps destinée à l'utilisation par chaque titulaire, a la signification juridique de l'ajournement du partage. Si la durée prévue initialement par les parties est supérieure à 5 ans, l'ajournement du partage aura effet seulement pendant 5 ans.

Chaque titulaire a l'obligation de transmettre, à la fin de l'intervalle qui lui est réservé, l'utilisation du bien au titulaire suivant. Même les dispositions de l'article 545 para. 3 du Projet de Code civil ne mentionne que la remise du bien, en réalité, elles concernent la remise de l'utilisation du bien. A la fin de chaque intervalle, le droit de propriété ne s'éteint pas, et, au début de l'intervalle suivant, n'apparaît pas un autre droit de propriété. Le droit de propriété est le même. Il change seulement le titulaire sous l'aspect de l'utilisation du bien. Pendant le temps où ils n'utilisent pas le bien, tous les autres titulaires sont des copropriétaires. Ils ont tous les autres droits et obligations spécifiques à la copropriété et aussi la vocation d'utiliser de nouveau le bien. Dans les unités de temps à suivre où ils n'utilisent pas le bien, tous les autres titulaires restent des copropriétaires, ayant tous les autres droits et obligations spécifiques à la copropriété, et aussi la vocation d'utiliser le bien à nouveau, dans les unités de temps qui leur seront réservées dans le futur.

Mais, même si, en général, l'utilisation est repartie selon certaines unités de temps, dans des situations spéciales, cette répartition n'opère pas. Selon les dispositions de l'article 545, para. 1, phrase 2 du Projet de Code civil, „Pour les réparations importantes, le propriétaire qui avance les dépenses nécessaires à le droit d'être dédommagé par rapport à la valeur des droits des autres copropriétaires". D'une manière implicite, la doctrine reconnaît que les frais d'utilisation du bien, surtout celles déterminées par les réparations importantes, ne sont pas liés à une certaine unité de temps et ne peuvent pas être payées, sur cette base, par un seul titulaire du droit de propriété périodique. Il y a donc certains éléments de l'utilisation du bien qui dépassent le problème des unités de temps réservées à chaque titulaire. Elles ont une importance générale, similaire pour tous les titulaires du droit de propriété périodique.

En plus, selon l'article 545, para. 4 du Projet de Code civil, „Les propriétaires peuvent signer un contrat d'administration" qui, lorsque l'objet du droit est un bien immeuble, est soumis aux dispositions liées à la publicité immobilière. Le contrat d'administration ne peut concerner que les éléments de l'utilisation, notamment sous l'aspect des frais communs, qui sont dans l'intérêt de tous les titulaires et qui ne peuvent pas être attribuées à une certaine période de temps.

Toutes les idées présentées avant, liées à l'utilisation du bien qui fait l'objet du droit de propriété périodique, concernent l'utilisation du bien (ius utendi) et aussi la possibilité de garder les fruits (ius fruendi). Bien sûr, normalement, le problème est lié à la possibilité du titulaire de garder les fruits civils par chaque titulaire du droit de la propriété périodique, selon la période de temps qui lui est réservée. Selon l'article 544 para. 1 du Projet de Code civil, chaque titulaire peut louer le bien pour sa période de temps et en percevoir le loyer nécessaire.

Si un titulaire a conclu un contrat de bail ou un autre acte d'administration du bien, pour une autre période de temps que celle qui lui est réservée, l'acte est nul. La nullité de l'acte est relative, selon les dispositions de l'article 544 para 2 du Projet de Code civil. Ce texte doit être complété pour dire que l'action civile qui tend à annuler l'acte peut être introduite aussi par le titulaire dont le droit a été atteint, même s'il n'est pas signataire de l'acte.

c. La disposition (ius abutendi). La disposition matérielle ne peut être exercée qu'avec l'accord de tous les titulaires du droit. On revient donc à la règle de l'unanimité. Selon l'article 545 para 2 du Projet de Code civil, „ Les actes qui consacrent la consommation totale ou partielle du bien peuvent être accomplies seulement avec l'accord de tous les autres propriétaires."

La disposition juridique peut être exercée par chaque titulaire, mais seulement en ce qui concerne son quota. L'article 544, para. 1 du Projet de Code civil prévoit que chaque titulaire peut signer, pour la période de temps qui lui appartient, avec l'observation de toutes les dispositions légales, des contrats de vente, hypothèque ou autres actes de disposition. Donc, comme dans une situation de copropriété typique ou forcée, chaque titulaire du droit de propriété périodique a la possibilité de disposer du point de vue juridique de sa quote-part du droit.

Si la disposition juridique concerne le bien entier, l'accord unanime de tous les titulaires du droit de propriété périodique est nécessaire.

Les actes juridiques de disposition conclues pour les quotas des autres titulaires sont nuls. La nullité est relative, selon les dispositions de l'article 544, para. 2 du Projet de Code civil. A notre avis, le texte devrait être complète pour prévoir que l'action en nullité relative pourrait être introduite par le titulaire dont le droit a été affecté, même s'il n'a pas été signataire de l'acte juridique.

Puisque la propriété périodique est réglementée comme copropriété forcée, il n'y a aucun problème quant à l'influence que le partage judiciaire peut avoir sur les actes de disposition conclues par un titulaire sans respecter le droit des autres copropriétaires à exprimer leur consentement.

On pourrait admettre dans un seul cas la conclusion d'un acte de disposition pour le quota du droit d'un titulaire, sans l'accord dudit titulaire, comme sanction. Il serait utile d'introduire dans le Projet du Code civile la sanction de l'exclusion d'un titulaire s'il n'accomplit pas les obligations spécifiques pour la propriété périodique. Dans la forme actuelle du projet, dans l'article 546, il est prévu seulement que le titulaire peut être obligé à des dédommagements s'il ne respecte pas ses obligations. Il n'est pas prévu que le titulaire puisse être exclu. Certainement, l'exclusion doit être prévue comme une sanction judiciaire, à la demande du co-titulaire intéressé.

d. L'exercice de l'élément processuel du contenu juridique de la propriété périodique. Selon l'article 544, para. 3, corroboré par l'article 501 du Projet de Code civil, chaque titulaire de la propriété périodique a le droit d'introduire seul les actions en justice et de participer comme défendeur dans les procès concernant le bien commun, mais les décisions judiciaires non favorables seront opposables seulement en ce qui le concerne, pendant que les décisions judiciaires favorables seront utiles (vont profiter) à tous les titulaires.

E. La fin de la propriété périodique Selon les dispositions du Projet de Code civil, la propriété périodique peut cesser dans un seul cas, "La propriété périodique cesse par l'élimination du registre des propriétés de la mention, sur la base de l'acquisition par une seule personne des droits de propriété qui correspondent à toutes les périodes de temps, ainsi que dans autres cas prévus par la loi. " (article 547). Cette solution correspond à la solution de principe adoptée par le Projet de Code civil : les inscriptions dans le registre des propriétés ont un effet constitutif et pas d'opposabilité, comme il résulte de l'article 649.

La fin du droit de propriété périodique n'a pas la signification de la fin de l'existence du droit de propriété proprement-dit, mais seulement la fin de cette forme spéciale de copropriété. Le droit de propriété périodique est transformé en droit de propriété typique. Autrement dit, la fin du droit de propriété périodique n'a pas d'influence sur le caractère perpétuel du droit de propriété.

4. Réglementation de la propriété périodique sur les biens immeubles avec à destination de logement A. Siège de la matière. Par la Loi no. 282 de 23 Juin 2004 sur la protection des acquéreurs en ce qui concerne certains aspects des contrats liés à la transmission d'un droit d'utilisation pour une durée limitée, pour des biens immeubles[22], a été instituée une réglementation spéciale sur la propriété périodique. Cette réglementation ne s'applique pas seulement au droit de propriété périodique, mais aussi à tout droit d'utilisation pour une durée limitée pour des biens immeubles.

La sphère d'application de cette loi est déterminée par quatre notions, définies par l'article 3:

„a) contrat concernant l'acquisition d'un droit d'utilisation pour une durée limitée de certains biens immeubles ..." - le contrat ou la groupe de contrats signés pour une période minimale de 3 ans, contre un prix global, par lequel, directement ou indirectement, est constitué ou fait l'objet d'un transfert ou d'un engagement de transfert un droit réel ou un autre droit sur l'utilisation d'un ou de plusieurs biens immeubles pour une durée de temps qui ne peut pas être inférieure à une semaine;

b) bien immeuble - tout bien immeuble ou partie d'un tel bien qui a la destination de logement, immeuble sur lequel est établi le droit qui fait l'objet du contrat;

c) vendeur - toute personne physique ou juridique qui, agissant dans les rapports contractuels régis par la présente loi, constitue, transfère ou s'engage à transférer le droit réglementé par l'objet du contrat;

d) acquéreur- toute personne physique agissant dans des buts qui peuvent être considérés hors de son activité professionnelle usuelle ou dont le droit qui fait l'objet du contrat est constitué."

Ainsi présenté, le domaine d'application de cette loi est très large. Bien sûr, dans le contexte de la propriété périodique nous intéressent seulement les droits réels qui peuvent assurer l'utilisation d'un bien immeuble pour une durée déterminée ou déterminable. Dans cette catégorie est inclus le droit de propriété privée, l'usufruit, le droit d'habitation et le droit de superficie. Le droit d'usage ne peut pas avoir comme objet un immeuble à destination de logement et le droit de servitude ne peut pas offrir l'utilisation intégrale d'un tel immeuble. Puisqu'en ce qui concerne toutes les modalités des droits réels principaux, la situation typique est celle du droit de propriété privée, les solutions adoptées en ce qui concerne la propriété périodique sont applicables aussi pour les autres droits réels qui peuvent assurer l'utilisation d'un bien immeuble.

Même si la Loi no. 282/2004 n'utilise ni le terme «propriété périodique», ni «time sharing», il résulte d'une manière indubitable de la définition contenue dans l'article 3-a que les droits qui ont été considérés sont des droits réels ou de créance qui sont exercés dans un régime de «time sharing». En conséquence, le droit de propriété acquis dans les conditions de cette loi ne peut être qu'un droit de propriété périodique.

La réglementation spéciale contenue dans cette loi a comme but la protection des acquéreurs d'un tel droit contre les risques qui ont affecté le marché des immeubles exploités dans le système de time sharing[23].

Chaque fois que les conditions prévues par la Loi no. 282/2004 ne sont pas accomplies, le droit de propriété périodique sera réglementé par les dispositions générales du Code civil[24].

Selon la disposition expresse prévue dans l'article 16, la Loi no. 282/2004 transpose dans le droit interne la Directive 94/47/CE sur la protection des acquéreurs en ce qui concerne certains aspects des contrats qui transfèrent un droit d'utilisation à temps partiel des biens immeubles, publiée dans le Journal Officiel des Communautés Européennes (JOCE) no. L280 de 29 octobre 1994.

B. Les traits essentiels de la propriété périodique selon la Loi no. 282/2004. Pour être soumis aux dispositions de cette loi, le droit de propriété périodique doit respecter quatre conditions: les titulaires sont seulement des personnes physiques qui n'agissent pas dans des buts qui pourraient être considérés comme professionnels; l'objet du droit doit être un bien immeuble à destination de logement; le caractère périodique de l'exercice de la prérogative d'utilisation doit avoir une durée d'au moins 3 ans; l'unité de temps, déterminée ou déterminable, dans laquelle le bien immeuble peut être utilisé chaque année par les titulaires de ce droit, doit être d'au minimum une semaine. Dans cette situation particulière du droit de propriété périodique, l'exercice périodique ne concerne pas le droit de propriété dans son ensemble mais seulement la prérogative de l'utilisation[25].

Ces traits essentiels sont ajoutés à ceux qui définissent la copropriété forcée : la pluralité des titulaires, l'unité matérielle des biens, la division intellectuelle du droit, l'inadmissibilité du partage judiciaire comme modalité de mettre fin à la copropriété.

Dans cette réglementation spéciale aussi, la propriété périodique reste un cas spécial de copropriété forcée[26]. Le caractère perpétuel concerne le droit de propriété proprement-dit et pas la propriété périodique, comme modalité juridique du droit de propriété. Même si cette modalité ne peut pas cesser par partage, elle peut cesser dans d'autres situations[27].

On ne doit pas confondre les traits essentiels du contrat pour l'acquisition originaire du droit de propriété périodique, selon les conditions de la Loi no. 282/2004, avec les traits essentiels du droit même.

C. La naissance du droit de propriété périodique selon la Loi no. 282/2004. L'acquisition du droit de propriété périodique réglementée par la Loi no. 282/2004 peut être originaire ou dérivée.

En ce qui concerne la première modalité, le droit de propriété périodique est acquis par une convention signée avec toute personne physique ou juridique, si elle constitue, transfère ou s'engage à transférer le droit dans le cadre de son activité professionnelle et agissant dans les rapports contractuels réglementés par cette loi. Le but de la loi est de réglementer premièrement ces rapports contractuels, pour assurer la protection des acquéreurs personnes physiques, et pas celui de réglementer le transfert ultérieur du droit de propriété périodique. La convention par laquelle le droit originaire de propriété périodique est acquis n'est pas toujours un contrat de vente, mais elle peut être aussi un contrat d'entreprise. Le terme «vendeur» utilise par l'article 3 - c a un sens large[28].

L'acquisition dérivée de ce droit est possible par une convention, qui sera régie par le droit commun, mais aussi par d'autres moyens d'acquisition (succession légale ou testament). L'article 11 de la Loi no. 282/2004 prévoit que „Les droits et les obligations qui résultent des contrats signés selon les dispositions de la présente loi peuvent être transférés à d'autres personnes, dans les conditions prévues par la loi." La disposition prévue sous la lettre k de l'Annexe n'est pas de nature à restreindre l'application de ce principe. Le fait que la mention liée «à la possibilité d'utiliser ou de ne pas utiliser, participer à un système concernant l'échange ou la revente des droits contractuels, et tous autres frais qu'un système d'échange ou de revente implique, système qui sera organisé par le vendeur ou par un tiers désigné par lui dans le contrat" n'écarte pas la liberté de l'acquéreur de transférer le droit de propriété périodique en dehors d'un tel système à n'importe quelle personne physique ou morale. La restriction prévue par l'article 3-d, disant que l'acquéreur peut être seulement une personne physique qui agit dans des buts qui ne peuvent pas être considérées comme faisant partie de son activité professionnelle, s'applique seulement aux modalités d'acquisition originale, et non pas aux modalités d'acquisition dérivées de la propriété périodique. Le régime entier de protection prévu par la Loi no. 282/2004 se justifie seulement dans l'hypothèse de l'acquisition originale.

L'acquisition originale n'est donc possible que par convention et la conclusion d'une telle convention est soumise à un régime juridique spécial, de nature à protéger les acquéreurs. A cette fin l'acquéreur doit rédiger un document contenant toutes les informations nécessaires prévues par la loi en ce qui concerne le bien immeuble (article 4). Le contrat doit être rédigé par écrit, sous la sanction de la nullité absolue. Le document doit aussi être rédigé dans la langue roumaine et la langue de l'état où l'acquéreur a le domicile ou dont il est le citoyen. Le document doit être aussi traduit dans la langue de l'état où est situé l'immeuble (article 5).

L'acquéreur a le droit[29] de dénoncer unilatéralement le contrat dans dix jours[30] à partir de la date de la conclusion du contrat ou à partir de la date où les informations obligatoires ont été fournies, selon la loi, lorsque ces informations ont été transmises dans 3 mois à partir de la date de la conclusion du contrat, ou à partir du jour suivant la fin de ce terme[31]. En outre, on a prévu le droit de solliciter l'annulation du contrat si, au moment de la conclusion, il ne contenait pas les informations prévues par la loi. L'action en annulation est considérée prescrite trois mois après la conclusion du contrat (article 6, para 4 et 5). L'exercice de ces droits suppose la notification par écrit du vendeur par l'acquéreur, avant l'expiration des termes mentionnées (article 6 para. 3). A la différence du cas de l'action en annulation, dans le cas de la dénonciation unilatérale du contrat, le vendeur doit recevoir des dommages - intérêts pour son préjudice, selon le droit commun (article 6, para 4 et 5). Seulement cette différence de traitement en ce qui concerne les dommages - intérêts peut justifier l'intérêt de l'acquéreur pour dresser l'action en annulation, même s'il a aussi la possibilité de demander la dénonciation unilatérale du contrat dans les 10 jours après l'expiration du terme dont il pourrait utiliser pour introduire une telle action.

L'acquéreur ne peut pas être forcé par contrat à payer un certain montant avant la fin du terme qui peut être utilisé pour dénoncer unilatéralement le contrat. Toute disposition contractuelle contraire est sanctionnée par la nullité absolue (article 7). La même sanction sera applicable aussi aux dispositions par lesquelles le droit de l'acquéreur de dénoncer unilatéralement le contrat serait limité, par lesquelles lui serait imposée la renonciation aux droits que la loi prévoit pour lui ou par lesquels la responsabilité du vendeur pour la violation des obligations prévues par la Loi no. 282/2004 serait éliminée, y compris l'Annexe contenant les éléments minimaux obligatoires des contrats (article 9).

Indépendant du fait qu'il s'agit d'une modalité originaire d'acquisition ou d'une modalité dérivée, la convention doit être inscrite dans le registre des propriétés. Justement parce que la propriété périodique est un cas particulier de copropriété forcée, l'inscription de la convention dans le registre des propriétés peut être réalisée dans les mêmes conditions que celles prévues pour l'inscription de la copropriété forcée[32].

D. L'exercice des prérogatives du droit de propriété périodique selon les dispositions de la loi no. 282/2004.

a. La possession (ius possidendi). Dans l'absence d'une disposition particulière, le régime de droit commun du droit de propriété périodique est applicable à l'exercice de la prérogative de la possession du bien immeuble. De lege lata, ce régime juridique est celui de la copropriété typique, prévu par le Code civil. Après l'adoption du Projet de Code civil, ce régime juridique sera celui de la propriété périodique de droit commun.

En tout cas, comme élément de droit, la possession est exercée par les copropriétaires en commun et pas par chacun d'entre eux pour son unité de temps. On ne doit pas confondre ius possidendi avec la possession comme situation de fait. Dans le dernier sens, la possession est considérée comme une copossession également dans ce cas de propriété périodique aussi[33].

b. L'utilisation (ius utendi et ius fruendi). Dans l'Annexe de la Loi no. 282/2004 est prévu que, parmi autres dispositions obligatoires, le contrat sur l'acquisition originaire du droit de propriété périodique doit contenir aussi des dispositions liées aux services auxquels l'acquéreur a ou aura accès et les conditions qu'il devra respecter pour en bénéficier (électricité, eau, entretien de l'immeuble, services de salubrité), les facilités communes (piscines, saunas etc.) auxquelles l'acquéreur a ou aura accès et les conditions qu'il devra respecter pour en bénéficier. Le contrat sur l'acquisition originaire du droit de propriété périodique doit contenir aussi les principes de l'organisation des réparations et de l'entretien de la propriété immobilière, leur administration et gestion (lettres e-g). Ces problèmes constituent en réalité la partie de la prérogative de l'utilisation qui s'exerce en commun par les titulaires du droit de propriété périodique.

Donc, la prérogative de l'utilisation est exercée exclusivement mais seulement d'une manière partielle par rapport à l'unité de temps qui appartient à chaque titulaire. A cette fin, il faut que les parties prévoient dans le contrat „la durée exacte pendant laquelle les droits qui résultent du contrat peuvent être exercés et, selon le cas, la durée du contrat; la date à laquelle l'acquéreur peut commencer à exercer les droits résultant du contrat" (lettre h). Même si la loi ne prévoit pas expressément ce problème, chaque titulaire a le droit non seulement d'utiliser directement le bien dans son unité de temps, mais aussi de louer le bien pour la période qui lui revient ou de concéder un droit d'utilisation à titre gratuit à une autre personne. Une disposition expresse serait nécessaire seulement si une telle modalité d'exercer l'utilisation était interdite. Autrement dit, chaque titulaire a le droit de garder les fruits civils du bien et, selon le cas, les fruits naturels et industriels, par rapport à son unité de temps[34].

L'exercice de la prérogative de l'utilisation en régime de time sharing ne se limite pas, comme on pourrait le penser, à l'utilisation de l'immeuble dans l'unité de temps réservée à chaque titulaire. Il suppose aussi des éléments concernant l'administration du bien immeuble entier. Par conséquent, la prérogative de l'utilisation est divisée en deux parties : une première partie qui est exercée d'une manière exclusive par chaque titulaire, dans son unité de temps, et une deuxième partie, qui s'exerce en commun, selon un véritable règlement de l'immeuble[35], dont les dispositions principales doivent être insérées dans le contrat concernant l'acquisition originaire du droit de propriété périodique. Les acquéreurs suivants des quotas de ce droit auront les mêmes droits et obligations que leurs prédécesseurs.

c. La disposition (ius abutendi). La disposition matérielle du bien qui fait l'objet de la propriété périodique dans le cas particulier prévu par la Loi no. 282/2004 ne peut être exerce qu'avec l'accord de tous les titulaires de ce droit. Cette exigence qui ne peut pas être évitée dans le régime juridique de la copropriété typique s'impose d'autant plus dans le cas de la propriété périodique, dans la réglementation spéciale. La solution contraire déterminerait l'impossibilité de l'exercice de l'utilisation de l'immeuble dans le système de time sharing[36].

La disposition juridique peut être exercée par chaque titulaire seulement en ce qui concerne son quota du droit, déterminé selon l'unité de temps où il peut utiliser le bien[37]. La solution est prévue d'une manière expresse par l'article 11 de la Loi no. 282/2004. Le texte mentionné dit pourtant que non seulement les droits mais aussi les obligations de chaque titulaire seront transmis. Cette solution a donc la signification d'une vraie transmission du contrat[38].

Si la disposition juridique est exercée en ce qui concerne le bien entier ou les quotas des autres titulaires, l'acte juridique de disposition est nul. La nullité est relative et a comme cause l'erreur sur la qualité du cocontractant. D'autre part, l'acte juridique n'est pas opposable aux autres titulaires du droit de propriété périodique. Chacun des titulaires peut solliciter l'évacuation de l'acquéreur qui a occupé l'immeuble sur la base de l'acte annulable, car le droit d'utilisation qui revient au titulaire respectif serait violé par rapport à l'unité de temps qui lui revient. Cette action en évacuation ayant comme base l'inexistence du titre ne doit pas être confondue avec une action en revendication. Son admission ne suppose donc point la reconnaissance du droit de propriété, mais seulement la reconnaissance du droit d'utilisation du bien. En conséquence, le caractère d'acte de disposition de l'action en revendication ne pourrait pas être invoqué par le défendeur et l'action en évacuation ne pourrait pas être rejetée pour la violation de la règle de l'unanimité. Après l'adoption du Projet de Code Civil, la solution prévue par l'article 544, para. 3 et article 501 sera applicable : chaque titulaire pourra participer seul en justice comme demandeur ou défendeur sans que la nature de l'action ait une importance quelconque.

En tout cas, puisque dans le système de la Loi no. 282/2004, la propriété périodique a un caractère forcé, le problème de l'influence que pourrait avoir le partage sur les actes juridiques de disposition conclues par un seul titulaire sans respecter le droit des autres titulaires à exprimer leur consentement n'existe pas.

E. La fin du droit de propriété périodique réglementé par la Loi no. 282/2004. Même s'il n'y a aucune disposition spéciale liée à la fin de ce cas spécial de copropriété, il est clair qu'elle ne peut pas cesser par partage, car elle a un caractère forcé. D'autre part, la copropriété cesse au moment où, n'importe par quel moyen, un titulaire ou un tiers acquiert tous les quotas du droit de propriété sur l'immeuble. Il se peut aussi que les parties décident la transformation de la propriété périodique en copropriété typique.

La fin du droit de propriété périodique ne signifie donc pas la fin du droit de propriété proprement dit, mais seulement la fin de cette situation spéciale de copropriété. Le droit de propriété périodique est transformé en droit de propriété typique ou en droit de propriété sur quotas, typique. Autrement dit, la fin du droit de propriété n'affecte pas le caractère perpétuel du droit de propriété proprement dit.

 

 

[1] Pour un présentation du droit français, belge, espagnol, portugais, grec, anglais, américain et canadien, B. C. Stoica, S. Stoica, "Investiţiile imobiliare în regim „time share", între miraj şi posibilităţi de implementare", "Les investissements immobiliers dans le système „time share", entre mirage et possibilités d'implémentation", en Pandectele române no. 5/2004, pages 213-215; I. Popa, "Coproprietatea spaţio-temporală", "La copropriété en espace et temps", en Pandectele române no. 5/2004, pages 227-234.

[2] Pour un tel exemple, C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Droit civil. Droits réels principaux, All Beck, Bucarest, 2001, page 196, texte et note 3. L'auteur évoque une situation récente en France (2001), quand deux personnes ont été jugées et condamnées pour avoir trompé 2500 acheteurs, dont il a vendu des appartements détenues en propriété périodique par l'intermédiaire d'une société fantôme.

[3] Le syntagme propriété périodique a été critiqué pour avoir suggérée l'idée de propriété temporaire, or la propriété n'est pas temporaire, mais perpétuelle (voir I. Popa, précité, pages 235 et 236). La critique est valable seulement si on identifie totalement la propriété périodique avec la propriété temporaire. En réalité, la notion propriété périodique désigne un cas particulier de copropriété, sans nier le caractère perpétuel du droit de propriété. Même si, du point de vue terminologique, la syntagme propriété périodique peut être discutée, elle a été déjà accrédité dans la littérature juridique (T. Sâmbrian, „La propriété dans le système „time sharing" - la propriété périodique - une nouvelle modalité du droit de propriété", dans Dreptul no. 5/1997, p. 35-43; C. Bîrsan, précité, p. 194-198). Toute autre dénomination serait aussi critiquable, car il serait difficile à exprimer en quelques mots le caractère spécifique de cette notion juridique. Dans ce sens il est difficile d'accepter que la dénomination copropriété en espace et temps serait plus convenable (pour cette dénomination voir I. Popa, précité, pages 236 şi 237); son caractère abstrait exprime d'autant moins la spécificité de cette notion juridique. C'est la raison pour laquelle la dénomination propriété périodique semble préférable. A part cette controverse terminologique, il est important de préciser les éléments qui définissent cette notion juridique, sa dénomination étant consacrée par la législation, la doctrine et la jurisprudence. De toute manière, on ne peut pas accepter la dénomination anglaise time share ou time sharing (écrite parfois même timeshare ou timesharing) (pour une analyse du terme time share, voir T. Sâmbrian, précité, page 36; B. C. Stoica, S. Stoica, précité, pages 213 şi 214), car il est nécessaire d'adopter une terminologie juridique appropriée à la langue roumaine. Dans la langue française, l'expression time sharing se traduit par le terme temps partagé ou multipropriété.

[4] En 1995, La Regie Autonome „Loterie Nationale" a initiée une série de tickets nommée „ La Villa d'Or": le gagnant avait le droit de propriété, pour une semaine chaque année, sur un appartement de trois pièces, meublé et avec tous les accessoires, situé dans une villa luxueuse à Poiana Brasov; les tickets gagnants précisent les villas, les appartements et les périodes de propriété; le droit de propriété peut être transférée, loué ou transmis comme héritage; l'entretien de l'appartement est assuré contre une somme fixe annuelle" (T. Sâmbrian, précité, page 35).

[5] Voir C. Bîrsan, précité, p. 197.

[6] Pour l'idée du caractère légal des droits réels, voir V. Stoica, Droit civil. Droits réels principaux (Drepturile reale principale), vol. I, Humanitas, Bucarest, 2004, pages 104-106.

[7] C'est le motif pour lequel on a proposé le remplacement du terme propriété périodique par celui de copropriété espace-temps, en précisant que ce dernier terme suggère l'idée d'une propriété divisée en quotas (une variante de ce type de propriété)" (I. Popa, précité, page 236).

[8] Une autre opinion considère que la propriété périodique est une nouvelle modalité du droit de propriété privée (voir T. Sâmbrian, précité, en Dreptul no. 5/1997, pages 35-43). L'auteur écrit pourtant que, si le partage conventionnel de l'utilisation du bien était admis, « il conduirait à la transformation de la propriété commune typique ou temporaire par quotas en propriété dans le système time sharing, si la convention concerne la période de temps que chaque titulaire peut utiliser pour exercer la possession du bien" (précité, page 40). Or, normalement, la possibilité de réaliser le partage conventionnel de l'utilisation n'est pas contestée, mais seulement la possibilité de réaliser le partage judiciaire de l'utilisation. En conséquence, même dans la logique de cet auteur, la propriété périodique est vue comme une forme particulière de la copropriété typique dans la mesure ou, par l'accord des copropriétaires, le partage de l'utilisation du bien a été réalisé par rapport à certaines unités de temps.

[9] Il est vrai que les périodes de temps sont la caractéristique essentielle qui fait la distinction entre la copropriété typique et la copropriété qui a la prérogative de l'utilisation partagée par les titulaires, mais ce trait essentiel n'infirme pas mais, au contraire, confirme le caractère divisé du droit de propriété. En associant l'idée de la division de ce droit à l'idée des périodes de temps, on peut dire qu'un trait essential de la propriété périodique est le caractère divisé du droit exprimé par les périodes de temps qui correspondent aux titulaires. Donc, les périodes de temps ne constituent pas un argument décisif pour faire la différence entre la propriété périodique de la copropriété et de la transformer en une modalité juridique autonome (pour l'opinion contraire voir T. Sâmbrian, précité, page 43).

[10] Si l'année est bissextile, la formule reste valable. Le titulaire dont la période de temps contient la fin du mois février aura un jour de plus.

[11] On considère que „ La période de temps ne peut pas constituer l'objet d'un droit" (C. Bîrsan, précité, page 197). Pourtant, même dans l'opinion selon laquelle chaque titulaire exerce les prérogatives de son droit sur la période de temps il y a l'intuition de l'idée que chaque période de temps exprime les quotas du droit de propriété de chaque titulaire. Chaque titulaire a une période de temps „du droit de propriété" (s. n.), la période de temps étant précisément déterminée" (voir T. Sâmbrian, précité, page 43). Cette intuition n'est pas portée jusqu'à ces dernières conséquences, puisqu'on affirme que „les actes de disposition doivent concerner le bien entier dans sa matérialité et être limitées à la période de temps qui correspond au titulaire ; tout acte de disposition sera nul". Cette affirmation exprime une contradiction car justement comme un résultat de l'absence de la compréhension du fait que les périodes de temps ne sont pas qu'une forme d'exprimer les quotas du droit de propriété. Donc, l'acte de disposition concerne seulement la quota du droit de propriété, non pas "le bien entier, dans sa matérialité.".

[12] Même dans la théorie qui voit dans la propriété périodique une modalité juridique autonome du droit de propriété, on reconnaît le fait que "le titulaire de la propriété périodique ne peut pas faire des actes de disposition matérielle, comme la modification ou la destruction du bien". Autrement dit, la prérogative de la disposition matérielle ne peut être exercée que par l'accord unanime de tous les titulaires.

[13] Dans une autre opinion, entre les titulaires du droit de propriété périodique n'existe "aucun rapport juridique" (T. Sâmbrian, précité, p. 42). En exprimant cette idée, un autre auteur a précisé que entre les titulaires de la propriété périodique ne s'établit aucun rapport juridique lorsque ceux-ci, sont membres fondateurs, soit adhérents „ d'un contact - accord par lequel est établi le régime juridique de la copropriété en espace et temps, mettant l'accent sur: sa durée, la répartition de ses tranches, la répartition des périodes de temps attachées aux tranches du droit, les conditions du partage, les conditions de l'aliénation des quotas, l'éventuel établissement d'un droit de préemption pour les autres copropriétaires, l'administration de la copropriété, la désignation d'un administrateur, la détermination des contributions et des autres charges fiscales, les conditions d'un éventuel contrat de bail pour les appartements, si elles ne sont pas utilisées par tous les titulaires, la modalité d'application de la règle de l'unanimité spécifique à la copropriété" (I. Popa, précité, page 237). Bien sur, une telle convention est nécessaire, mais si elle contient une clause qui interdit le partage, elle ne peut pas violer les dispositions de l'article 728 para 2 du Code civil, même si elles sont désuètes; autrement dit, l'ajournement du partage peut être réalisé seulement pour 5 ans, qui peut être renouvelé; seulement l'ajournement du partage doit tenir compte de cette exigence de la loi; autrement, la convention conclue par les parties est une application particulière de l'idée de partage de l'utilisation du bien et elle ne peut pas être conclue pour n'importe quelle période, y compris pour une période non déterminée, avec le risque que chaque titulaire demande le partage. En plus, des rapports juridiques existent, pas seulement entre les titulaires du droit de propriété périodique, mais aussi entre les titulaires de la copropriété typique.

[14] Pour cette idée, voir T. Sâmbrian, précité.

[15] Même s'il est difficile à imaginer une telle situation en pratique, on pourrait imaginer pourtant une hypothèse dans laquelle les copossesseurs de l'immeuble acquièrent la propriété périodique par prescription acquisitive si elle fait la preuve que le animus possidendi correspond, pour tous les copossesseurs, à cette modalité juridique. Pour l'admissibilité de l'acquisition du droit de propriété périodique par la prescription acquisitive voir T. Sâmbrian, précité, page 43. On ne peut pas imaginer l'hypothèse de l'acquisition d'un quota du droit de propriété sur un immeuble dans le système de la propriété périodique parce qu'une seule personne, en exerçant la prérogative de l'utilisation d'une manière successive mais intermittente aurait la possession discontinue. On ne pourrait pas alléguer que la discontinuité doit se rapporter précisément au caractère intermittent de la propriété périodique pendant que les autres copossesseurs ont un animus possidendi spécifique à la copropriété typique, sans partage de l'utilisation.

[16] Cette hypothèse a déterminé la première analyse du problème de la propriété périodique dans la doctrine roumaine. La Regie Autonome „Loterie Nationale" a acheté un immeuble édifié par une autre personne et puis a initié le concours „Le Villa d'Or" (voir I. Popa, précité, page 235).

[17] Après avoir observé cette différence entre la copropriété typique et la propriété périodique ou la copropriété espace-temps, on a affirmé pourtant que, dans le premier cas, "les titulaires du droit exercent leurs prérogatives d'une manière conjointe et simultanée sur les quotas abstraites sur le droit, tout le temps" pendant que, dans le deuxième cas, „ chaque titulaire exerce seul et exclusivement sur le bien entier, mais pour une période limitée de temps ses prérogatives" (I. Popa, précité, page 237). En fait, dans ce dernier cas, ne sont pas exercées toutes les prérogatives du droit mais seulement celui de l'utilisation et pas d'une manière intégrale, même si dans la plus grande mesure.

[18] L'affirmation que „toutes les actes de conservation ou administration du bien concernent en exclusivité chaque titulaire; chaque titulaire agira pour son propre compte " est donc mal-fondée (T. Sâmbrian, précité, page 43). De la même manière, on ne peut pas accepter l'idée que le non-exercice de la prérogative de l'utilisation par le titulaire pendant à son unité de temps déterminerait « que le droit de propriété soit considéré comme res nullius, avec toutes les conséquences qui y dérivent " (précité).

 

[19] On ne peut pas considérer que la propriété périodique a un caractère forcé même dans la réglementation générale du Code civil. Cette réglementation concerne seulement la copropriété typique et des situations déterminées de copropriété forcée (pour l'opinion contraire, voir T. Sâmbrian, précité, page 43).

 

[20] Pour la distinction entre possession comme situation de fait et possession comme élément de droit, voir V. Stoica, précité, pages 141, 142, 146, 147 et 156.

[21] Pour le terme "copossession", voir V. Stoica, précité, page 160-163.

[22] Publiée dans le Bulletin Officiel de la Roumanie, I-ière Partie, no. 580 de 30 juin 2004. Selon l'article 17, elle est entrée en vigueur 90 jours après la date de sa publication, donc le 28 septembre 2004 (le jour de la publication n'entre pas dans le terme mais le dernier jour du terme de 90 jours entre dans le terme, prenant en compte le fait que le terme "90 jours " et pas "après 90 jours"). Pour une analyse des dispositions de cet acte normatif, voir B. C. Stoica, S. Stoica, précité., pages 212-226; I. Popa, précité, pages 227-239.

[23] Pour satisfaire la nécessité de promouvoir une concurrence loyale et la protection du consommateur dans le domaine de l'industrie du time share, ont été crées en Europe des organismes spécialisés ayant le rôle de surveiller l'observation des normes de qualité et les règles éthiques dans ce domaine (voir B. C. Stoica, S. Stoica, précité, page 218).

[24] La conclusion est valable aussi pour les situations où l'adoption et l'entrée en vigueur du nouveau Code civil, ses dispositions réglementeront seulement la propriété périodique ordinaire; les lois spéciales réglementeront les cas particuliers de propriété périodique.

[25] Pour la solution contraire voir B. C. Stoica, S. Stoica, précité, page 222.

[26] Même si on a affirme que la propriété périodique réglementée par la Loi no. 282/2004 est une modalité juridique du droit de propriété- la propriété en système time share est une propriété périodique ou divisée" (B. C. Stoica, S. Stoica, précité, page 220), on a ajouté que „dans une analyse plus attentive, on peut considérer que la propriété en système time share est en fait la consécration légale d'une version de partage de l'utilisation du bien qui est détenu en copropriété" (précité, page 222). Donc en réalité, la propriété périodique n'est pas, dans la réglementation de la Loi no. 282/2004 une nouvelle modalité juridique du droit de propriété mais un cas particulier de copropriété forcée.

[27] Ainsi doit être comprise la syntagme „l'extinction du droit de propriété périodique" (B. C. Stoica, S. Stoica, précité, page 223).

[28] On a affirmé pourtant que „ la naissance du droit de propriété périodique se produit d'une manière originaire sur la base du contrat time share, acte juridique qui est conclu par le titulaire du droit de propriété typique sur l'immeuble et l'acquéreur, ce dernier étant d'ici avant le titulaire du droit de propriété périodique" (B. C. Stoica, S. Stoica, précité, page 223).

[29] On a considéré que, jusqu'à l'expiration du terme de dénonciation, le droit de propriété sur l'immeuble reste dans le patrimoine de la personne qui dispose du bien, mais la disposition juridique que cette personne peut exercer est limitée; en même temps, selon une idée présentée avant dans la doctrine française, le droit de dénoncer unilatéralement a été considéré comme un droit potestatif (voir I. Popa, précité, page 238, texte et note 26). La première idée est discutable, car la loi ne contient aucune disposition liée à la transmission du droit de propriété.

[30] La loi prévoit seulement un terme de 10 jours et non un terme de trois mois pour la dénonciation unilatérale du contrat (pour la solution contraire, voir I. Popa, précité, page 238).

[31] Ce terme de 10 jours pour l'exercice du droit de dénonciation unilatérale (cooling off period) a été considéré „terme de grâce" (B. C. Stoica, S. Stoica, précité, page 218). Le terme est en réalité un terme de déchéance.

 

[32] Pour une discussion liée a l'inscription de la propriété périodique dans le registre des propriétés, voir B. C. Stoica, S. Stoica, précité, page 224 et 225. Est, sans doute, erronée l'idée que « l'enregistrement dans le registre des propriétés peut être réalisée pour un seul propriétaire.", pendant que l'article 46 de la Loi no. 7 de 13 mars 1996, régissant le cadastre et la publicité immobilière (publiée dans le Bulletin Officiel de la Roumanie, Partie I, no. 61 de 26 mars 1996, modifiée par l'Ordonnance d'urgence du Gouvernement no. 291 du 29 décembre 2000 concernant les mesures nécessaires pour l'organisation et le fonctionnement de certains ministères, publiée dans le Bulletin Officiel de la Roumanie, Partie I, no. 706 du 29 décembre 2000, l 'Ordonnance d'Urgence du Gouvernement no. 70 du 17 mai 2001 concernant la modification de la Loi sur le cadastre et la publicité immobilière no. 7/1996, publiée dans le Bulletin Officiel de la Roumanie, I- ière Partie, no. 266 du 23 mai 2001, Loi no. 78 du 26 février 2002 concernant l'approbation de l' Ordonnance d'Urgence du Gouvernement no. 70/2001 pour la modification de la Loi sur le cadastre et la publicité immobilière no.7/1996,publiée dans le Bulletin Officiel de la Roumanie, I- ière Partie, no. 154 du 4 mars 2002, l' Ordonnance d'Urgence du Gouvernement no. 41 du 27 mai 2004 pour la modification de la Loi du cadastre et la publicité immobilière no. 7/1996, publiée dans le Bulletin Officiel, I- ière Partie, no. 509 du 7 juin 2004, Loi no. 499 du 12 novembre 2004 concernant l'approbation de l'Ordonnance d'Urgence du Gouvernement no. 41/2004 pour la modification de la Loi sur le cadastre et la publicité immobilière no. 7/1996, publiée dans le Bulletin Officiel de la Roumanie, I - ière Partie, no. 1069 du 17 novembre 2004) dit que „ Dans le cas de la propriété immobilière commune ou en indivision tous les propriétaires seront inscrits dans le même registre des propriétés. En ce qui concerne l'indivision, le quota de chaque copropriétaire sera précisée." A bonne raison on a considéré que le droit de propriété périodique est soumis aux règles de la publicité immobilière (voir I. Popa, précité, page 236).

[33] Tout de même on fait la confusion (voir B. C. Stoica, S. Stoica, précité, page 221) entre la possession comme situation de fait et la possession comme situation de droit, la possession comme situation de fait et la détention (pour la présentation de cette dernière confusion, voir I. Popa, précité, page 239). En plus, la possession est nommée ius utendi a la place de ius possidendi; d'une manière totalement erronée on a affirmé que, dans le cas de la copropriété, un copropriétaire peut exercer la prérogative de la possession exclusivement sur le bien, sans tenir compte que chaque copossesseur a la double qualité de copossesseur et détenteur. En oubliant que chaque copossesseur a une double qualité, copossesseur et détenteur, on ne peut pas comprendre quelle est la distinction entre la prérogative de la possession et celle d'utilisation. Dans les deux on parle de possession (voir B. C. Stoica, S. Stoica, précité.).

[34] Pour cette idée, voir B. C. Stoica, S. Stoica, précité, page 221.

[35] On a considéré que, dans ce cas de propriété périodique, il est nécessaire qu'un règlement ou statut d'ordre intérieur pour les frais de l'entretien de l'immeuble et les actions qui sont permises ou interdites a chaque titulaire du droit de propriété périodique soit adopté. (B. C. Stoica, S. Stoica, précité, p. 224).

 

[36] Voir B. C. Stoica, S. Stoica, précité. , pages 221 et 222.

[37] Pour une situation similaire, voir B. C. Stoica, S. Stoica, précité, page 222.

[38] Pour la reconnaissance de l'idée de transfert du contrat dans des cas particuliers, voir V. Stoica, précité, pages 83 et 453.

 

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